Da li je apartmana za izdavanje na Zlatiboru postalo previše?
Iako broj turista na Zlatiboru nastavlja da raste iz godine u godinu, smeštajna ponuda se, ipak, širi znatno bržim tempom. Tako su registrovani privatni smeštajni kapaciteti za nešto više od godinu dana uvećani za više od 45 odsto, dok je broj noćenja ove godine porastao sedam odsto. Zbog toga se postavlja pitanje koje je sve važnije za kupce investicionih apartmana – može li turistička tražnja dugoročno da prati novu gradnju?
Zlatibor već godinama nije samo turistička destinacija. Postao je i jedno od najvećih tržišta investicionih apartmana i vikendica u Srbiji, gde se kvadrati kupuju ne samo za sopstveni odmor već i zbog ulaska u biznis s izdavanjem. Ideja je da, zbog visoke tražnje i popularnosti, prihod od kratkoročnog izdavanja pokrije deo ili čak čitavu investiciju.
Međutim, problem je što je broj takvih nekretnina rastao veoma brzo poslednjih godina. Na planini je danas kategorisano više od 17.000 ležajeva u hotelskim i apartmanskim smeštajnim kapacitetima, a procenjuje se da ih, uključujući osnovne i komplementarne kapacitete, ukupno postoji oko 50.000. Pritom, posebno brzo raste zvanično evidentirani privatni smeštaj. Početkom 2025. bilo je registrovano oko 6.200 ležajeva u domaćoj radinosti, a sada ih je više od 9.000. To je povećanje od preko 45 odsto za nešto više od godinu dana.
Ipak, tih 45 odsto ne znači da je za godinu dana izgrađeno 45 odsto više apartmana. Deo povećanja posledica je intenzivnije kategorizacije i prelaska postojećih izdavalaca iz „sive zone“ u legalne tokove. Dakle, podatke o registrovanim ležajevima ne treba poistovećivati sa novom gradnjom, ali oni pokazuju da konkurencija sa kojom se suočava vlasnik apartmana postaje sve vidljivija i sve veća. To je samo po sebi signal koji ne bi trebalo zanemariti.
Turista je više, ali smeštaj raste brže
Na strani tražnje Zlatibor za sada nema problem sa privlačenjem gostiju. Štaviše, planina je tokom leta vrvila od turista, dok je popunjenost smeštajnih kapaciteta dostizala oko 95 odsto. U špicu sezone, tokom avgusta, na Zlatiboru je u jednom trenutku boravilo čak 55.000 turista.
Od januara do kraja jula 2026. na Zlatiboru je registrovano 273.536 dolazaka turista, odnosno 8,6 odsto više nego u istom periodu prošle godine. Broj noćenja povećan je 6,9 odsto, na 805.799. Najveći deo turističkog prometa i dalje čine domaći gosti. U prvih sedam meseci bilo je 176.413 dolazaka domaćih turista (14,5 odsto više nego godinu ranije), kao i 97.123 dolaska stranih gostiju.
Milion noćenja zvuči mnogo, dok ih ne podelimo na hiljade kreveta
Razmera tržišta se najjasnije vidi kada se broj noćenja stavi naspram raspoloživih kapaciteta. Sa 1,29 miliona registrovanih noćenja u 2025 (za 2026. čeka se na celogodišnje podatke), Zlatibor ima turistički promet kakav većina domaćih destinacija može samo da sanja. Međutim, ako se taj broj posmatra u odnosu na više od 17.000 zvanično kategorisanih ležajeva, dobija se prosečno oko 76 registrovanih noćenja godišnje po ležaju.
To ne predstavlja stvarnu stopu popunjenosti pojedinačnog apartmana ili hotela, jer se struktura kapaciteta tokom godine menja (deo smeštaja nije aktivan svih 365 dana, a statistika registrovanih noćenja ne obuhvata nužno čitav promet), pa ipak, računica dobro pokazuje koliko je velika konkurencija za svakog gosta.
Još bolju predstavu daje procena Turističke organizacije Zlatibor da na destinaciji postoji oko 50.000 ležajeva u osnovnim i komplementarnim kapacitetima. Ako je ta procena približna stvarnom stanju, jasno je zašto samo rast ukupnog broja turista više nije dovoljan pokazatelj isplativosti kupovine apartmana. Za investitora je mnogo važnije pitanje koliko dana godišnje baš njegov apartman može da bude popunjen i po kojoj prosečnoj ceni.
Apartman se ne izdaje „sam od sebe“
U periodu kada je ponuda bila manja, rast broja turista mogao je relativno lako da se prelije na veću popunjenost postojećih apartmana. Kada se hiljade smeštajnih jedinica takmiče za iste goste, vlasnik danas zavisi od lokacije, kvaliteta objekta, parkinga, dodatnih sadržaja, ocena gostiju, profesionalnog upravljanja i vidljivosti na platformama za rezervaciju. Ukratko, to što je Zlatibor posećeniji od drugih ne znači automatski da svaki apartman na Zlatiboru ima dovoljno gostiju tokom cele godine, naročito ako se nalazi van centra.
Za kupca investicionog apartmana zato računica ne bi trebalo da počinje od maksimalne cene noćenja u jeku sezone, već od realne godišnje popunjenosti. Od prihoda od izdavanja pritom treba odbiti provizije platformi ili agencija, čišćenje, održavanje, komunalne troškove, poreze i periode u kojima apartman ostaje prazan. Tek tada se vidi koliki prinos vlasnik zaista može da očekuje, a ni početno ulaganje nije malo.
Da računica na papiru i stvarna zarada od izdavanja ne moraju da budu u korelaciji pokazuje i iskustvo jednog od vlasnika apartmana na Zlatiboru, koji je svoju nekretninu na kraju odlučio da proda. Kako kaže, problem nije bio u tome što gostiju uopšte nije bilo, već što prihod tokom dobrih meseci nije uspevao da nadoknadi slabiju popunjenost van sezone i sve troškove koje izdavanje nosi.
"Kada se saberu održavanje, čišćenje, provizije i periodi bez gostiju, zarada je bila znatno manja nego što sam očekivao kada sam kupovao apartman. U jednom trenutku sam procenio da mi se više isplati da ga prodam nego da nastavim sa izdavanjem", kaže naš sagovornik (68), koji je želeo da ostane anoniman.
Njegovo iskustvo, naravno, ne znači da je ista računica za svaki apartman na Zlatiboru, ali dosta govori o tome koliko rezultat investicije može da zavisi od popunjenosti tokom čitave godine, a ne samo od cena koje smeštaj dostiže tokom praznika i najposećenijih dana.
Aktuelna ponuda na sajtu Halo oglasi pokazuje da se veliki broj apartmana na Zlatiboru oglašava po cenama od oko 1.500 do 2.200 evra po kvadratnom metru, dok na atraktivnijim lokacijama i u luksuznijim kompleksima tražene cene prelaze 2.500, a u pojedinim slučajevima i 3.500 evra po kvadratu. To znači da je za apartman od 30 do 40 kvadrata često potrebno izdvojiti između 60.000 i 80.000 evra, dok luksuzniji objekti mogu biti znatno skuplji. Što je viša ulazna cena, to je vlasniku potrebna veća popunjenost, viša cena noćenja ili kombinacija ta dva faktora da bi ostvario zadovoljavajući prinos.
Na to utiče i struktura turističkog prometa. Ako je za apartman potrebno izdvojiti, recimo, 70.000 evra, ni nekoliko hiljada evra prihoda tokom zimskih praznika i letnje sezone ne govori mnogo o isplativosti investicije. Vlasniku je važan rezultat na nivou cele godine, uključujući mesece kada je smeštaj prazan ili se izdaje po nižoj ceni. Što više novih apartmana ulazi u ponudu, to je teže računati da će rast broja turista automatski doneti i rast prihoda svakom pojedinačnom izdavaocu. Stoga je manje važno pitanje koliko Zlatibor ima gostiju, a važnije je kako se ti gosti raspoređuju.
Tokom 2025. prosečan boravak iznosio je oko 2,8 noći po dolasku. Slična slika ostaje i ove godine: 805.799 noćenja i 273.536 dolazaka u prvih sedam meseci daju, u proseku, nešto manje od tri noći po gostu. Kraći boravci znače da vlasnik tokom godine mora da privuče veći broj različitih gostiju kako bi ostvario visoku popunjenost. Srpski turizam, u načelu, karakterišu relativno kratki boravci gostiju. Beograd je, naime, često samo tranzitna tačka za brojne svetske putnike.
Hoteli i apartmani više ne igraju istu utakmicu
Dodatni pritisak na klasične investicione apartmane dolazi sa promenom same turističke ponude Zlatibora. Nova gradnja sve češće ne obuhvata samo visoke zgrade sa stanovima namenjenim izdavanju, već se na tržištu pojavljuju apartmanski kompleksi koji gostima nude maltene hotelsku uslugu – recepciju, spa i velnes, bazene, restorane, garaže i druge hotelske sadržaje, dok istovremeno omogućavaju privatno vlasništvo nad apartmanima.
Time se granica između hotela i investicionog apartmana donekle briše. Ovakva ponuda gostu pruža širi izbor, ali za vlasnika „standardnog“ apartmana znači i dodatnu konkurenciju. Više nije dovoljno ponuditi krevet na dobroj lokaciji ako se za sličnu cenu nekoliko stotina metara dalje može dobiti smeštaj sa dodatnim sadržajima.
Sve ovo, svakako, ne znači da je investicioni apartman na Zlatiboru neisplativ, već da više nije dovoljno računati samo na rast broja turista. Kako ponuda raste, sve veću razliku između uspešne i loše investicije praviće konkretna nekretnina – njena lokacija, sadržaji, cena po kojoj je kupljena i sposobnost vlasnika da obezbedi dovoljno gostiju i van glavne sezone.
