Izdavaocima stanova na dan stižu poreska rešenja za 2026.
Vlasnici stanova koji ih izdaju po modelu „stan na dan“, ovih dana mogu očekivati poreska rešenja za 2026. godinu. Naime, Poreska uprava je saopštila da su doneta rešenja kojima se utvrđuje obaveza plaćanja poreza na prihod od pružanja ugostiteljskih usluga, a dostava je počela početkom juna. Rešenja se, u skladu sa Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji, smatraju uručenim po isteku 15 dana od dana kada su predata pošti.
Međutim, važno je naglasiti da sama rešenja ne znače uvođenje novih poreskih obaveza, već nastavak primene propisa koji već uređuju ovu oblast. Jedan od ciljeva je suzbijanje sive ekonomije, a Poreska uprava ističe da svi izdavaoci treba da posluju pod jednakim uslovima i uredno izmiruju svoje obaveze. Osim toga, Uprava podseća da su svi izdavaoci koji tokom godine započnu ili prestanu da pružaju usluge smeštaja, kao i oni kod kojih dođe do promene podataka koji utiču na visinu poreske obaveze, dužni da u roku od 15 dana podnesu poresku prijavu putem obrasca PPDG-4R nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave.
Procvat biznisa i profita
Izdavanje stanova na dan je poslednjih desetak godina potpuno promenilo deo domaćeg tržišta nekretnina. Razvoj platformi za rezervaciju smeštaja, među kojima su i Halooglasi.com omogućili su vlasnicima da relativno brzo i lako pronalaze goste iz zemlje i inostranstva, dok je rast gradskog i vikend turizma dodatno povećao tražnju za kratkoročnim zakupom. Tako je, prema podacima Ministarstva turizma, u Srbiji dosad registrovano oko 16.000 objekata za kratkoročno izdavanje, a samo u Beogradu svakodnevno se izdaje između 5.000 i 8.000 stanova na dan.
Još opsežnija analiza govori da godišnji promet ovog tržišnog segmenta iznosi između 150 i 300 miliona evra. Shodno tome, procenitelji smatraju da je izdavanje stanova na dan odavno preraslo iz „običnog“ izdavanja u ozbiljan biznis.
Geografski gledano, najveća koncentracija smeštaja za kratkoročni najam je u Beogradu i Novom Sadu, mada se značajan broj apartmana po istom modelu izdaje i na Zlatiboru, Kopaoniku, Tari, Divčibarama, Vrnjačkoj Banji i drugim destinacijama. To znači da, kako se turistička mapa Srbije širi, tako raste i potencijal za biznis s kratkoročnim izdavanjem; i ne samo to – upravo zbog ovog poslovnog modela raste i broj investicionih kupovina.
Zašto su brojni vlasnici odabrali kratkoročni zakup?
Za mnoge investitore odgovor je jednostavan – zarada.
Dok dugoročno izdavanje donosi stabilan mesečni prihod, kratkoročni zakup – posebno na atraktivnim lokacijama – uglavnom ostvaruje znatno veće prihode. Tokom turističke sezone ili za vreme značajnih događaja, vlasnik na račun izdavanja jednog svog stana za samo nekoliko dana može da zaradi koliko i kroz nedelju ili dve dana „klasičnog“ rentiranja.
Setimo se maja 2024. godine i koncerta nemačkog benda Rammstein,koji je napravio pompu u celom gradu, pa i na tržištu smeštaja: svi hoteli bili su bukirani, a ko je „zakasnio“ da rezerviše apartman na vreme, uoči samog koncerta morao je da izdvoji do čak 140.000 dinara za samo jednu noć, za apartman nadomak Ušća. Tako je Rammstein diktirao cene na tržištu zakupa tih dana, a izdavaoci su shvatili koliko značajna može biti isplativost ovog modela.
Popularnost stanova na dan i dobra zarada doveli su do toga da mnogi kupuju manje stambene jedinice upravo sa namerom da ih izdaju turistima, a ne podstanarima. Naročito su bile tražene garsonjere i jednosobni stanovi u centru grada, te nadomak poslovnih zona, fakulteta ili turističkih atrakcija. Ipak, veća zarada gotovo uvek uključuje i veći angažman.
Posao koji traži mnogo više od predaje ključeva
Za razliku od dugoročnog izdavanja, gde se ugovor često zaključuje na godinu dana ili duže, izdavanje „na dan“ podrazumeva svakodnevnu komunikaciju sa gostima, organizaciju dolazaka i odlazaka, redovno čišćenje, zamenu posteljine, oglašavanje i ažuriranje podataka i fotografija, sveukupno održavanje apartmana i efikasno rešavanje eventualnih problema. Tu su, zatim, komunalije i ostali rashodi, kao i periodi kada stan ostaje prazan.
Zbog toga mnogi vlasnici danas angažuju specijalizovane agencije koje za određenu proviziju preuzimaju kompletno upravljanje apartmanom – od komunikacije sa gostima do održavanja prostora. Tim angažmanom se, naime, još više potvrđuje teza stručnjaka za nekretnine da kratkoročno izdavanje odavno više nije samo dodatni prihod, već posao koji zahteva vreme, organizaciju i stalna ulaganja. Međutim, budući da donosi veliku zaradu, samim tim podrazumeva i plaćanje poreza, kao i kod svake druge delatnosti od koje možete profitirati.
Da li se računica i dalje isplati?
Razlog zbog kojeg su se neki vlasnici stanova još pre jednu deceniju odlučili za kratkoročno izdavanje bila je upravo mogućnost ostvarivanja većeg prihoda nego kod klasične kirije.
U međuvremenu, celokupno tržište je nastavilo da raste u svim pravcima – od ponude i potražnje, pa do cena; ipak, čini se da je nagli rast kirija zbog snažnog priliva Rusa koji su želeli dugoročno rešenje, dobrim delom smanjio razliku između ova dva modela izdavanja.
Primera radi, garsonjera na atraktivnoj lokaciji u Beogradu sada se može dugoročno izdati za, u proseku, 600-700 evra mesečno, a često i za 1.000 evra. Istovremeno, ako se stan izdaje po ceni od 50 do 70 evra po noćenju i ima dobru popunjenost, bruto prihod je veći. Međutim, u računicu treba uračunati gorepomenute troškove, kao i aktuelne poreske obaveze, pa finalna zarada često bude manja od one koja se dobija prostim množenjem broja noćenja i cene. Osim toga, analiza tržišta pokazuje da kratkoročno izdavanje donosi osetnu zaradu samo ako stan izdajete skoro cele godine – ako je izdat ispod 180 do 200 dana, isplativost je već upitna.
Šta država želi da postigne aktuelnim merama?
Prema ocenama stručnjaka za nekretnine, cilj nije da se obeshrabri kratkoročno izdavanje, već da tržište postane transparentnije i da svi učesnici posluju ravnopravno. Legalno poslovanje, kako kažu, donosi mogućnost uredne kategorizacije objekata i prijave gostiju, kao i sigurniji položaj izdavalaca, dok se istovremeno smanjuje prostor za sivu ekonomiju. Kako tržište raste, tako država nastoji da uvede jasnija pravila za delatnost koja se više ne može posmatrati kao povremeni prihod, već kao organizovana privredna aktivnost.
Za razliku od klasičnog izdavanja stanova, gde se porez obračunava na osnovu ostvarenog prihoda, izdavaoci stanova na dan posluju po sistemu paušalnog oporezivanja. To znači da visina poreske obaveze ne zavisi od broja noćenja ili ostvarene zarade, već od zakonskih kriterijuma, poput broja registrovanih ležajeva i kategorije turističkog mesta.
Ipak, deo tržišta i dalje posluje van legalnih tokova. Zbog toga neki stručnjaci smatraju da, pored pojačane kontrole, dugoročno treba razmotriti i dodatne podsticaje za registraciju izdavalaca, poput jednostavnijih administrativnih procedura ili poreskih olakšica za one koji prvi put legalizuju poslovanje. Tako bi država, umesto da se oslanja isključivo na sistem kontrole, mogla podstaći veći broj vlasnika da dobrovoljno uđe u legalne tokove.
Da li se deo stanova vraća na tržište dugoročnog zakupa?
To je pitanje koje se često postavlja, ali odgovor nije tako jednostavan. Za stanove na najatraktivnijim lokacijama, koji imaju dobru popunjenost tokom skoro cele godine, kratkoročni zakup će, verovatno, i dalje biti isplativiji od mesečnog izdavanja.
Sa druge strane, vlasnici apartmana koji nemaju dovoljno rezervacija u godini mogli bi ponovo da stave na papir šta im se više isplati. U suštini, izbor između kratkoročnog I dugoročnog izdavanja u najvećoj meri zavisi od lokacije nekretnine, stepena popunjenosti i spremnosti vlasnika da se bavi svakodnevnim upravljanjem apartmanom.
Evropa primenjuje slične prakse
Iskustva evropskih zemalja takođe pokazuju da se tržište kratkoročnog najma sve manje posmatra kao povremeni dodatni prihod, a sve više kao delatnost koja zahteva norme, registraciju i poresku evidenciju. U primeni je i novi okvir Evropske unije koji predviđa veću razmenu podataka između platformi za rezervaciju, odnosno sajtova za oglašavanje i nadležnih organa, kako bi se olakšala kontrola tržišta i suzbilo nelegalno izdavanje.
U tome je zasad najdalje otišla Barselona, koja planira da do 2028. godine ukine dozvole za turističke apartmane, dok je istovremeno povećala turističku taksu, a deo prihoda usmerava u finansiranje pristupačnog stanovanja. U Italiji je, sa druge strane, zadržana poreska pogodnost za vlasnike koji izdaju jednu nekretninu na kratak rok, ali se pooštravaju norme za one koji upravljaju većim brojem apartmana i tako svoju delatnost pretvaraju u biznis.
Sve u svemu, pojačana kontrola sama po sebi verovatno neće dovesti do naglog smanjenja broja stanova koji se izdaju turistima – ni u Srbiji ni u Evropi. Ono što bi, pak, moglo da se promeni jeste struktura tržišta, uz više administracije i obaveza, ali i veću pravnu sigurnost.
