Kako bi Zakon o legalizaciji objekata mogao da utiče na tržište nekretnina
Novi Zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata mogao bi da bude jedna od važnijih tačaka preokreta na domaćem tržištu nekretnina – ne zato što će preko noći oboriti ili podići cene kvadrata, odnosno izdavanja, već zato što potencijalno menja samu strukturu ponude i pravila igre. U Srbiji, gde decenijama unazad postoji ogroman broj objekata bez potpune dokumentacije, pitanje legalizacije nije samo urbanističko ili pravno, već i ekonomsko.
Kada se ogroman broj kvadrata koji je dosad bio „van sistema“ – sada uključi u formalne tokove, to će nesumnjivo uticati na promet, cene, bankarsko finansiranje, poreske prihode i samu investicionu klimu u zemlji. Ovo je naročito bitno na tržištu poput Srbije, gde su nekretnine vodeća klasa imovina i primarni štit od inflacije i krize.
Tržište nekretnina je u prethodnih pet godina doživelo snažan rast. Cene stanova u Beogradu, Novom Sadu i Nišu rasle su brže od plata, novogradnja je preuzela primat, a kupci su sve češće plaćali gotovinom. U takvom okruženju, deo sekundarnog tržišta – posebno objekti bez uredne dokumentacije – ostao je u sivoj zoni. Vlasnici su te objekte koristili u lične svrhe, iznajmljivali, ponekad i prodavali, ali uz popuste (niže cene u odnosu na prosek) i pravni rizik. Banke su, istovremeno, izbegavale da ih prihvate kao kolateral (sredstvo obezbeđenja kredita), a kupci koji su zavisili od stambenih kredita često nisu ni razmatrali takve opcije. Novi zakon bi mogao da promeni ovu paradigmu.
Prvi signali promene
Ako procedura ozakonjenja postane jednostavnija, brža i finansijski podnošljivija, na tržištu bi se u relativno kratkom roku mogla pojaviti dodatna ponuda koja garantuje pravnu i zakonsku sigurnost. To se, pre svega, odnosi na porodične kuće u prigradskim naseljima, nadograđene spratove kod zgrada starije gradnje, zatim na pomoćne objekte koji su prenamenjeni u stambene jedinice, ali i na manje stambene zgrade koje su godinama bile u procesu legalizacije. U Beogradu bi to moglo značiti veći broj oglašenih nekretnina u zonama poput Borče, Kaluđerice, Altine, Ledina ili delova Voždovca i Zvezdare, gde su nadogradnje bile česta pojava. U drugim gradovima, posebno u unutrašnjosti, efekat bi mogao biti još izraženiji, jer je ilegalna gradnja prilično dominirala u prethodnom periodu.
Povećanje ponude uvek pokreće i pitanje cena. Međutim, tržište nekretnina nije jedinstveno i reaguje različito u zavisnosti od segmenta. U centralnim gradskim opštinama, gde je zemljište ograničeno, a tražnja stabilna i jaka – dodatni legalizovani kvadrati verovatno neće bitno promeniti cenovni rang. S druge strane, u perifernim zonama i u segmentu starijih kuća i stanova, konkurencija bi mogla da poraste. Ako kupci dobiju širi izbor nekretnina sa „čistim“ papirima, vlasnici će teže moći da drže visoke cene samo na osnovu očekivanja daljeg rasta. Ukratko, na snazi će biti zakon ponude i potražnje – što veća ponuda pravno „urednih“ nekretnina – usklađena sa tražnjom – to će cene biti niže, odnosno na silaznoj putanji.
Istovremeno, legalizacija povećava vrednost same imovine. Nekretnina sa regulisanom dokumentacijom ima veću tržišnu cenu od one s pravnim rizikom. To znači da će deo vlasnika, čim dobije papire, očekivati višu cenu. U tom smislu, zakon može imati dvostruki efekat: dok povećava ponudu, ujedno podiže kvalitet te ponude.
Neto uticaj na cene zavisiće od odnosa ova dva faktora i od šireg ekonomskog okruženja – kretanja kamatnih stopa, rasta plata i investicione klime u zemlji koja je često promenljiva.
Kako zakon menja percepciju banaka
Jedan od najvažnijih efekata mogao bi se osetiti u bankarskom sektoru. Stambeni krediti su u poslednje dve godine pod pritiskom viših kamatnih stopa, a banke su postale opreznije. Ako veći broj nekretnina postane podoban za dobijanje (odobravanje) kredita, banke samim tim dobijaju širu bazu klijenata, a kupci više opcija. To može podstaći promet, posebno među mlađim kupcima koji ređe kupuju za keš. Legalizacija, tako, postaje indirektan podsticaj kreditnoj aktivnosti, čak i ako država formalno ne subvencioniše kupovinu.
Fiskalni efekat takođe nije zanemarljiv. Kada objekat uđe u katastar i dobije status legalnog, automatski postaje deo poreske evidencije. Porez na imovinu, takse i drugi prihodi lokalnih samouprava mogu porasti, a to jača budžete gradova i opština, ali i povećava transparentnost samog tržišta koje dobrim delom nije regulisano. Veća transparentnost znači i preciznije podatke o prometu i cenama, što dugoročno doprinosi stabilnosti. Domaći i strani investitori lakše mogu donositi odluke kada je tržište pregledno i pravno sigurno.
Širi aspekt
Postoji i opsežniji društveni efekat uvođenja Zakona o legalizaciji bespravnih objekata. U Srbiji je nekretnina uglavnom primarni oblik štednje i porodične sigurnosti. Kada objekat dobije legalan status, vlasnici ga mogu lakše preneti na naslednike, založiti za kredit ili uključiti u poslovne planove, a to povećava ekonomsku mobilnost i smanjuje pravnu nesigurnost. Dakle, aktuelni zakon bi mogao da reši dugotrajne probleme mnogih građana.
Ipak, rizici postoje. Ako zakon bude doživljen kao još jedan talas „oprosta“ bespravne gradnje, mogao bi poslati poruku da se pravila mogu zaobići ili naknadno ispoštovati. To bi ohrabrilo nove pokušaje gradnje bez dozvola, uz oslanjanje na činjenicu da će i ubuduće postojati mogućnost legalizacije. U takvoj situaciji, investitori koji su gradili po propisima, plaćali dozvole i sve prateće troškove, mogli bi se naći u lošijem položaju u odnosu na one koji su rizikovali i čekali naknadno ozakonjenje. Zato će ključni faktor biti način primene zakona. Ako se jasno stavi do znanja da se rešava nasleđeni problem, uz istovremeno strožu kontrolu nove gradnje, tržište bi moglo da uđe u stabilniju fazu. U suprotnom, legalizacija bi mogla postati cikličan proces koji iznova produbljuje sivu zonu.
U trenutku kada se tržište nekretnina suočava s usporavanjem rasta i opreznijim kupcima, novi zakon je tu da potencijalno stabilizuje stanje. Ipak, on ne obećava nagle promene, mada može postepeno proširiti ponudu, povećati promet i ojačati pravnu sigurnost. U zemlji kao što je Srbija, gde su stanovi i kuće često najveća i osnovna životna investicija, takva promena je i više nego značajna – utiče na vrednost imovine, dostupnost kredita, poreske prihode i, na kraju, na poverenje u tržište nekretnina i sistem na kojem se ono gradi.
