Kako funkcioniše porez na imovinu u 2026. godini?
Početak svake poreske godine u Srbiji uvek otvara isto pitanje: kada tačno dospeva prva rata po osnovu poreza na imovinu i da li rok ostaje isti kao ranijih godina. Iako se zakonodavni okvir formalno ne menja, praksa pokazuje da kalendar državnih praznika i tempo rada lokalnih samouprava, odnosno način na koji se poreska rešenja dostavljaju, ostavljaju prostor za pomeranje rokova. Upravo to se dogodilo i ove godine, kada je rok za uplatu prve rate poreza na imovinu pomeren sa uobičajenog datuma (sredina meseca) na 18. februar.
Zakonski gledano, porez na imovinu u Srbiji se plaća u četiri jednake rate tokom godine, sa rokovima koji padaju u februaru, maju, avgustu i novembru. Međutim, prva rata ima poseban status. Ona se ne plaća na osnovu novog poreskog rešenja, već u vidu akontacije, u visini četvrte rate iz prethodne godine. Razlog za to je jednostavan: lokalne samouprave, koje su nadležne za utvrđivanje poreza na imovinu, u tom trenutku još nemaju završene obračune za tekuću godinu, niti su poreska rešenja dostavljena obveznicima.
Upravo zato akontaciono plaćanje funkcioniše kao privremeno rešenje koje balansira fiskalne potrebe države i realna ograničenja poreske administracije. S jedne strane, lokalni budžeti ne mogu sebi da priušte luksuz „praznog hoda“ u prvim mesecima godine, jer je porez na imovinu jedan od stabilnijih izvora prihoda, a s druge strane, poreski obveznici ne mogu da plate obavezu čija konačna visina još nije formalno utvrđena. Akontacija na osnovu prethodne godine predstavlja privremeno rešenje koje se kasnije usklađuje.
Ovogodišnje pomeranje roka nije rezultat promene poreske politike, već isključivo kalendarskih okolnosti. Dan državnosti Srbije obeležava se 15. i 16. februara, a kako su ti datumi ove godine spojeni sa vikendom i dodatnim neradnim danima, prvi radni dan nakon praznika postao je i novi krajnji rok za uplatu prve rate. Time je rok faktički pomeren na 18. februar, bez ikakvih izmena u samoj poreskoj obavezi. Za poreske obveznike je važno da znaju da iznos koji se plaća ostaje isti – obaveza nije odložena niti umanjena. Razlika je isključivo u tome što se izbegava situacija u kojoj bi uplata dospela na dan kada banke i institucije ne rade. Ipak, u praksi ovakva pomeranja često izazivaju konfuziju, jer deo građana pogrešno zaključi da se radi o „olakšici“, a ne o „tehničkom“ pomeranju roka.
Kada lokalne poreske uprave donesu i dostave nova poreska rešenja, tada dolazi do konačnog obračuna. Ukoliko se ispostavi da je poreska obaveza za tekuću godinu veća od iznosa koji je uplaćen kroz akontacije, poreski obveznik je dužan da razliku izmiri u roku od 15 dana od dana prijema rešenja. Ukoliko je obaveza manja, preplaćeni iznos se automatski uračunava u naredne rate ili se, na zahtev, može vratiti.
Porez na imovinu je, pritom, posebno kompleksan zbog činjenice da se ne obračunava centralizovano, već na nivou opština i gradova. To znači da visina poreza zavisi od odluka lokalnih samouprava o zonama, prosečnim cenama kvadrata i poreskim stopama, u okviru zakonski propisanih maksimuma.
Zašto je to važno?
Upravo početak godine najčešće otvara pitanja o pravičnosti i transparentnosti obračuna poreza na imovinu. Građani se suočavaju sa činjenicom da tržišne cene nekretnina, naročito u većim urbanim centrima, rastu brže od prihoda, dok porez, kao relativno fiksna obaveza, ne pravi razliku između onih koji nekretninu koriste za stanovanje i onih koji je poseduju kao investiciju.
Važno je znati i da kašnjenje u plaćanju poreza na imovinu povlači zateznu kamatu, koja se obračunava po stopi propisanoj poreskim zakonima, a u krajnjem slučaju može dovesti do prinudne naplate. Upravo zato savetnici upozoravaju da se pomeranje februarskog roka ne sme tumačiti kao signal da je sistem fleksibilan, već kao izuzetak – uslovljen kalendarom.
Glavni grad kao fiskalni lakmus-test
U slučaju Beograda, porez na imovinu ima dodatnu težinu, jer se radi o gradu sa najrazvijenijim i najskupljim tržištem nekretnina u zemlji, ali i sa najizraženijim razlikama između pojedinih zona.
Grad Beograd je podeljen na više poreskih zona, pri čemu prva zona obuhvata najatraktivnije delove grada – sam centar, uže gradsko jezgro i delove Novog Beograda sa najvišim prosečnim cenama kvadrata. Već u drugoj i trećoj zoni poreske osnovice se značajno razlikuju, dok četvrta i peta zona obuhvataju prigradska naselja i periferiju, gde je poresko opterećenje nominalno znatno niže. Međutim, čak i u tim zonama porez na imovinu poslednjih godina raste, jer se prosečne cene koje grad koristi za obračun postepeno prilagođavaju rastu cena na celokupnom tržištu nekretnina.
Specifičnost Beograda je i to što rast tržišnih cena nekretnina nije ravnomerno pretočen u poreski sistem. Dok su tržišne cene u pojedinim delovima grada eksplodirale u kratkom roku, poreske osnovice se koriguju sporije. To stvara paradoksalnu situaciju u kojoj porez na imovinu za neke nekretnine i dalje deluje „mlako“ u odnosu na tržišnu vrednost, dok za druge, naročito starije stanove u centralnim zonama, predstavlja ozbiljan godišnji trošak.
Upravo zato se u Beogradu početak godine često pretvara i u period povećanog pritiska na gradske poreske službe. Građani proveravaju iznose akontacija, porede ih sa prethodnim godinama i pokušavaju da procene da li mogu očekivati povećanje ukupne obaveze kada nova rešenja budu doneta.
Osim pitanja koliki će porez na imovinu u Beogradu zaista biti u 2026. godini, dodatni izazov je to što Beograd ima najveći udeo investicionih nekretnina u Srbiji. Veliki broj stanova se ne koristi za stalno stanovanje, već kao dugoročna ili kratkoročna investicija, što znači da porez na imovinu u glavnom gradu sve više poprima karakter godišnjeg „troška držanja kapitala“. U tom kontekstu, čak i relativno mala povećanja poreskih stopa ili osnovica mogu imati značajan kumulativni efekat na vlasnike više nekretnina.
Za gradski budžet, porez na imovinu predstavlja jedan od ključnih stabilnih izvora prihoda, posebno u godinama kada su drugi prihodi pod pritiskom ekonomskih usporavanja. Upravo zato Beograd nema mnogo prostora za fleksibilnost u naplati – pomeranje roka je dozvoljeno kada kalendar to nalaže, ali suština poreske politike ostaje predvidljiva.
