Ko će živeti u svim tim trosobnim stanovima?
Broj jednočlanih domaćinstava u Srbiji porastao je za gotovo 40 odsto u protekloj deceniji, dok novogradnja, uglavnom, računa na porodične kupce. Rezultat su rast tražnje za manjim stanovima, kao i visoke cene po kvadratu i sve veći raskorak između demografskih promena i onoga što tržište nekretnina trenutno nudi
Kada se govori o tržištu nekretnina u Srbiji, pažnja je najčešće usmerena na cene kvadrata, pogodne lokacije, kvalitet gradnje, kamatne stope ili dostupnost stambenih kredita. Međutim, manje se potencira jedna od najvećih promena koja će dugoročno oblikovati domaće tržište nekretnina, iako nije direktno povezana s njim – Srbija dobija sve više ljudi koji žive sami.
Iako zemlja već godinama beleži pad broja stanovnika, broj domaćinstava ne prati isti tempo. Naprotiv. Sve više ljudi formira zasebna (jednočlana) domaćinstva, bilo da je reč o mladima koji se osamostaljuju, onima koji kasnije stupaju u brak, razvedenima ili starijim građanima koji nakon odlaska dece ili smrti partnera ostaju da žive sami, pa žele da smanje troškove. Ipak, među kupcima malih jedinica danas preovlađuju zaposleni samci starosti između 30 i 45 godina, najčešće angažovani u IT sektoru, uslugama ili kreativnim industrijama.
Zašto smo prethodno rekli da veza između ovakve demografske slike i tražnje za manjim stanovima nije nužno direktna? Zato što postoje ljudi koji, uprkos tome što su sami, žele više prostora za sebe, pa tako biraju veće stambene jedinice. Drugim rečima, nije svaki samac automatski kupac garsonjere. Međutim, u praksi je više onih koji – ako su samci – biraju manje kvadrata, i ta promena dosta direktnije utiče na tržište stanova u celini.
Razloga za to je više, od psihološkog do finansijskog motiva. Kod velikog dela kupaca manji stan nije stvar preferencije, već budžeta. Ako neko kupuje prvi stan samostalno, bez partnera sa kojim deli trošak, njegova kupovna moć je automatski manja. Jedna plata, jedan „kreditni kapacitet” i jedna ušteđevina znače da je mali stan i jedina realna opcija. Osim toga, psiholozi koji proučavaju povezanost stanovanja i životnog stila često ističu da ljudi prostor ne biraju samo prema funkcionalnosti, već i prema slici života koju priželjkuju. Za deo samaca mali stan predstavlja slobodu, manje obaveza, manje održavanja i manje troškova, dok sa druge strane, neki kupci svesno biraju veći stan jer žele osećaj stabilnosti i dugoročnosti.
Postoji i nešto što se zove „future-proof” kupovina, a to znači da samci imaju jasan investicioni motiv kada biraju veće stanove – računaju na buduće potrebe. Ne kupuju stan samo za „sadašnjeg sebe“, već za „budućeg sebe“, uglavnom planirajući porodicu. Rad od kuće je takođe promenio računicu. Ako radite na daljinu nekoliko dana nedeljno, onda vam stan u isti mah služi kao dom i kancelarija, pa ne bi bilo iznenađujuće da poraste tražnja za stanovima do 60 kvadrata, koji formalno više nisu mali, ali su namenjeni jednoj osobi.
Međutim, ono što je presudno u celoj ovoj priči jesu finansije. Svi drugi aspekti padaju u vodu ako budžet ne može da isprati cenu i benefite velikog stana. Prosečna neto zarada u Srbiji u martu 2026. godine iznosila je 121.650 dinara, dok je medijana bila 92.753 dinara. Ako osoba koja je sama kupuje stan bez ičije pomoći, njena kupovna moć je ograničena samo na njena primanja. Na primeru Beograda, stan od 40 kvadrata po prosečnoj ceni od oko 2.800 do 3.000 evra po kvadratu košta između 112.000 i 120.000 evra, dok stan od 70 kvadrata dostiže 200.000 evra ili više. Uz minimalno učešće od 20 odsto, kupcu je za manji stan potrebno oko 24.000 evra gotovine, a za veći stan najmanje 40.000 evra. Razlika, pritom, nije samo u učešću. Kredit za stan od 120.000 evra podrazumeva zaduženje od oko 96.000 evra, dok bi za stan od 200.000 evra kredit iznosio oko 160.000 evra. Dakle, odluka o kupovini manjeg stana često nije stvar životnog stila ili izbora, već matematike.
Demografska slika otkriva dublje društvene probleme
Prema popisu iz 2022, Srbija ima 2,59 miliona domaćinstava, a prosečno domaćinstvo broji 2,55 članova. Istovremeno, broj jednočlanih domaćinstava dostigao je 773.945, što je gotovo 220.000 više nego prema popisu iz 2011. godine. Za samo jedanaest godina, broj ljudi koji žive sami porastao je za gotovo 40 odsto. Udeo domaćinstava koja nemaju porodicu porastao je sa 24 na 32 odsto ukupnog broja domaćinstava, dok je udeo domaćinstava koja čine bračni ili vanbračni parovi sa decom pao sa 36,4 na 30,3 odsto.
Uprkos tome, građevinska industrija i dalje u velikoj meri funkcioniše prema obrascima koji su nastali u vreme kada su porodice bile brojnije. Najnoviji podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS) pokazuju da je u aprilu 2026. izdato 2.416 građevinskih dozvola, što je za 4,3 odsto više nego godinu dana ranije. Od ukupnog broja dozvola, više od 80 odsto odnosi se na stambene zgrade, a prema prijavljenim projektima biće izgrađeno 2.657 stanova.
Na prvi pogled, čini se da tržište odgovara na tražnju. Međutim, ako detaljnije proučimo podatke uočavamo jedan zanimljiv trend – prosečna površina stanova čija je izgradnja prijavljena iznosi 72,6 kvadratnih metara. To znači da se i dalje gradi kao da će prosečan stan koristiti višečlano, a ne jednočlano domaćinstvo koje je najbrže rastuća kategorija u zemlji. Još zanimljiviji je podatak da će čak 15,2 odsto novih stanova biti građeno u objektima sa samo jednim stanom, gde prosečna površina iznosi gotovo 140 kvadrata.
Sa druge strane, prema podacima RZS-a o građevinskim dozvolama izdatim u aprilu 2026, stanovi koji će se graditi u zgradama sa tri i više stanova imaće prosečnu površinu od 57,5 kvadrata, što je manje nego prethodne godine: u aprilu 2025. prosečna površina stana u takvim objektima iznosila je 63,7 kvadrata, dakle, smanjena je za oko 6,2 kvadrata ili gotovo 10 odsto. To znači da neki investitori već prilagođavaju projekte realnoj tražnji, svesni činjenice da se manji stanovi lakše i brže prodaju.
Kako su se menjale navike, potrebe i prioriteti?
Prosečna cena kvadrata u najvećim gradovima porasla je mnogo brže od zarada tokom prethodne decenije, a takva promena je posebno uočljiva kod mlađih generacija. Dok je za njihove roditelje kupovina nekretnine, uglavnom, bila povezana sa sklapanjem braka i zasnivanjem porodice, taj redosled se u međuvremenu obrnuo. Sada ljudi prvo kupuju ili iznajmljuju stan, onda godinama žive samostalno, a tek kasnije eventualno osnivaju porodicu.
Prema procenama graditelja, značajan broj novoizgrađenih (manjih) stanova danas uglavnom kupuju vlasnici privatnih firmi i preduzetnici koji žele dugoročnu investiciju ili da obezbede svoju decu koja u Beograd dolaze na studije, odnosno zarad posla. Udeo finansiranja nekretnine putem kredita je takođe visok – preko 60 odsto. Zanimljivo je i to da investitori sve češće primećuju kako prodaja ide korak ispred gradnje, to jest ne mogu uvek da isprate brzinu prodaje, ma koliko da je planirana dinamika gradnje efikasna.
Istovremeno, ako se ponovo osvrnemo na demografske trendove, prosečna starost pri stupanju u brak raste, a broj razvoda ostaje značajan. Maltene svaki razvod u zemlji stvara potrebu za dodatnim stambenim prostorom, odnosno jedno domaćinstvo postaje dva. Stan u kojem je živela porodica više nije dovoljan za oba bivša partnera, pa se na tržištu pojavljuje dodatna tražnja za manjim stanovima – bilo za kupovinu ili izdavanje.
Šta pokazuju oglasi?
Pregled ponude na Halo oglasima pokazuje da manji stanovi danas predstavljaju jednu od najtraženijih kategorija na tržištu.
Na tržištu se danas mogu pronaći garsonjere od svega 18 do 20 kvadrata koje se prodaju za oko 40.000 evra, što znači da cena kvadrata i u najmanjim stanovima često prelazi 2.000 evra. Na pojedinim, atraktivnim lokacijama u Beogradu, poput Vračara, i najmanje jedinice postižu cene koje su do pre nekoliko godina bile rezervisane za luksuzne nekretnine. Tako se u centralnim gradskim opštinama garsonjere od svega 25 do 30 kvadrata prodaju za više od 100.000 evra, pa cena kvadrata neretko prelazi 4.500 evra. Mali stanovi zbog pristupačnije ukupne cene često imaju višu cenu po kvadratu od znatno većih porodičnih stanova, iako se ne nalaze nužno u novogradnji niti nude dodatne sadržaje poput garaže ili recepcije.
Slična situacija vidi se i na tržištu zakupa. Garsonjere od 20 do 30 kvadrata ponegde se iznajmljuju za 300 do 500 evra mesečno, dok se u novijim kompleksima kirije penju na znatno više nivoe. Takav odnos cene i veličine prostora ne čudi, budući da mali stanovi imaju širu bazu potencijalnih zakupaca. Mogu ih iznajmiti studenti, mladi zaposleni, digitalni nomadi, razvedeni, zaposleni koji dolaze iz drugih gradova ili stranci.
Dakle, svojevrsni paradoks domaćeg tržišta nekretnina jeste što upravo segment u kojem tražnja najbrže raste nije nužno i segment koji dominira novogradnjom.
Srbija prati evropski trend
Ono što se danas dešava u Srbiji već je dobro poznato u mnogim zemljama. U Evropskoj uniji (EU) prosečno domaćinstvo broji svega 2,3 člana, a Nemačka, Danska i Švedska su među zemljama sa najmanjim brojem članova po domaćinstvu (oko dva). U Finskoj i Litvaniji taj broj pada i ispod dva. Osim toga, u pojedinim državama severne Evrope gotovo polovina svih domaćinstava ima samo jednog člana. U Švedskoj su, na primer, još pre deset godina jednočlana domaćinstva prešla granicu od 50 odsto ukupnog broja domaćinstava.
Takve promene ostavile su posledice i po tržište nekretnina. Berlin, Amsterdam, Kopenhagen ili Stokholm poslednjih godina se suočavaju sa hroničnim nedostatkom manjih i cenovno dostupnih stanova, zbog čega su cene i kirije rasle brže od inflacije. Stambena kriza je postala toliko izražena da su gradonačelnici deset najvećih evropskih gradova krajem 2024. godine zatražili od Evropske komisije (EK) posebne mere za povećanje dostupnosti stanova. Pritom, podaci pokazuju da ovi problemi ne pogađaju samo metropole.
Između 2010. i 2022. cene nekretnina u EU prosečno su porasle za 47 odsto, a kirije za 18 odsto. Posledica tog rasta je da sve više mladih odlaže osamostaljivanje, kupovinu stana, pa čak i zasnivanje porodice. U Holandiji, koja se suočava sa manjkom od oko 400.000 stanova, parovi svesno odlažu roditeljstvo ili ostaju da žive zajedno čak i nakon raskida, jer ne mogu da pronađu novi stan po pristupačnoj ceni.
Šta povodom toga rade evropske zemlje poslednjih godina? Menjaju pristup stanogradnji. Više se grade kompaktni stanovi, mikro-apartmani i objekti namenjeni jednočlanim domaćinstvima, dok urbanisti češće govore o pojmu „single economy“ – ekonomiji prilagođenoj ljudima koji žive sami. To ne utiče samo na nekretnine, već i na potrošnju, dizajn nameštaja, osiguranja, pakovanja hrane i organizaciju prostora.
Šta možemo da očekujemo nadalje?
Najveća promena na tržištu nekretnina u narednoj deceniji možda neće biti toliko vezana za cenu kvadrata, koliko za pitanje kome se taj kvadrat prodaje. Srbija je još uvek daleko od skandinavskog modela, gde gotovo svako drugo domaćinstvo čini jedna osoba, ali to što se krećemo u istom smeru kao Evropa trebalo bi ukalkulisati u dugoročno planiranje.
Ako broj jednočlanih domaćinstava nastavi da raste sadašnjom dinamikom, tržište nekretnina moglo bi da se suoči sa još većim nedostatkom stanova odgovarajuće veličine i cene za „novi“ dominantni profil kupaca. Veća gradnja funkcionalnih prostora od 35 do 55 kvadrata, raspoređenih u gotovo svim delovima grada, mogla bi da ublaži rast cena u segmentu koji beleži najbrži rast tražnje, ali i da tržište bolje uskladi sa demografskim promenama.
