Koliko bogatstva građana Srbije je „zaključano“ u nekretninama?
Stanovi i kuće su daleko najveća imovina velikog dela građana Srbije. Gruba tržišna procena pokazuje da vrednost stambenog fonda višestruko premašuje godišnji BDP zemlje, dok je novac koji građani drže u bankama znatno manji.
Kada se govori o bogatstvu prosečnijih građana Srbije, prva asocijacija obično su zarade ili štednja. Međutim, najveći deo njihovog bogatstva verovatno se nalazi na sasvim drugom mestu – u nekretninama. Ipak, „problem“ nastaje kada pokušamo da odgonetnemo koliko sve te nekretnine danas zajedno vrede.
Za razliku od bankarskih depozita, kredita ili bruto domaćeg proizvoda, ne postoji jedna zvanična brojka koja pokazuje tržišnu vrednost stambenog fonda Srbije. Ali do okvirne procene može se doći ukrštanjem podataka o broju i površini stanova sa tržišnim cenama.
Prema poslednjem Popisu stanovništva, domaćinstava i stanova, u Srbiji postoje 3.613.352 stana, a prosečan stan ima 74,7 kvadrata. To znači da stambeni fond – obuhvaćen popisom – ima približno 270 miliona kvadrata. Skoro 98 odsto popisanih stanova je u privatnom vlasništvu, a u 87,3 odsto nastanjenih stanova najmanje jedan član domaćinstva je vlasnik. Već ti podaci objašnjavaju zašto nekretnine imaju tako važnu ulogu u Srbiji.
Nekoliko stotina milijardi evra u stanovima
Republički geodetski zavod objavio je da je prosečna cena prodatog stana u Srbiji u 2025. iznosila 89.977 evra, dok je medijana bila 84.000 evra. Prosečna cena kvadrata bila je 1.719 evra, a medijalna 1.611 evra.
Kada bi se, ilustracije radi, 3,61 milion postojećih stanova pomnožilo sa prosečnom ostvarenom prodajnom cenom od oko 90.000 evra, dobila bi se vrednost od približno 325 milijardi evra. Drugi način računanja daje još veći rezultat. Oko 270 miliona kvadrata ukupnog fonda, pomnoženo sa prosečnom ostvarenom prodajnom cenom kvadrata od 1.719 evra, u teoriji daje oko 464 milijarde evra. Ipak, nijednu od te dve brojke ne možemo predstavljati kao zvaničnu tržišnu vrednost stambenog fonda Srbije.
Razlog je jednostavan: stanovi koji se prodaju nisu reprezentativni uzorak svih stanova koji postoje. Promet je koncentrisan u Beogradu, Novom Sadu i drugim većim gradovima, dok fond čine i kuće i stanovi u malim mestima i ruralnim područjima. Tu spadaju i stari, neuslovni ili napušteni objekti čija je tržišna vrednost znatno niža od proseka nekretnina koje se „obrću“. Zato su brojke od 325 do 464 milijarde evra ilustracija obima imovine.
Čak i kada bismo vrednost kvadrata postavili znatno niže od cena koje danas viđamo na tržištu – na između 800 i 1.200 evra – ukupan stambeni fond vredeo bi između 216 i 324 milijarde evra. Drugim rečima, koliko god oprezno računali, dolazimo do istog zaključka: najveći deo bogatstva građana Srbije nalazi se upravo u nekretninama.
Stanovi vrede nekoliko godišnjih BDP-ova Srbije
Prema kvartalnim podacima Republičkog zavoda za statistiku, nominalni BDP Srbije u 2025. iznosio je oko 10.393 milijarde dinara. To je, po približnom kursu dinara prema evru, oko 89 milijardi evra. Ako bi se vrednost stambenog fonda procenila po nižim pretpostavkama – na 216 milijardi evra, bila bi oko 2,4 puta veća od godišnjeg BDP-a. Pri proceni od 270 milijardi evra, taj odnos raste na približno tri godišnja BDP-a, dok bi vrednost od oko 324 milijarde odgovarala približno 3,6 godišnjih BDP-ova Srbije.
Međutim, ova okvirna računica ne znači da građani raspolažu tolikim novcem. BDP je tok – vrednost dobara i usluga proizvedenih tokom jedne godine, a nekretnine su zaliha kapitala nastajala decenijama. Ipak, poređenje pokazuje koliko je veliki deo akumuliranog privatnog bogatstva smešten u nekretninama (stambenom fondu).
Još jedan podatak je važan: ukupna vrednost svih nepokretnosti prometovanih u Srbiji u 2025. dostigla je čak 8,1 milijardu evra, što je za 8,6 odsto više nego 2024. Samo na stanove potrošeno je 4,8 milijardi evra, odnosno oko 60 odsto ukupne vrednosti tržišta nepokretnosti. Istovremeno, cene su nastavile da rastu. Samo u odnosu na četvrti kvartal 2024. godine stanovi su poskupeli 5,7 odsto. Ukratko, vlasnici nekretnina su poslednjih godina bivali sve bogatiji i bez dodatne štednje, zato što je rasla tržišna vrednost imovine koju već poseduju.
Nekretnine višestruko vrednije od štednje
Prema poslednjim podacima Narodne banke Srbije, ukupna štednja stanovništva kod banaka premašila je protivvrednost od 18,6 milijardi evra. Od toga je 222,6 milijardi dinara bilo u dinarskoj štednji, dok je devizna štednja dostigla 16,73 milijarde evra. Dakle, sve i da za stambeni fond uzmemo veoma „opreznu“ procenu od 216 milijardi evra – njegova vrednost je više od 11 puta veća od ukupne bankarske štednje stanovništva. Pri proceni od 270 milijardi, odnos je približno 14,5 prema jedan.
Naravno, depoziti nisu celokupna finansijska imovina građana. Tu su i investicioni fondovi, dobrovoljni penzijski fondovi, akcije, obveznice, životno osiguranje, gotovina van banaka, ulaganja na stranim tržištima i druga finansijska sredstva. Ipak, ti segmenti su još uvek skromni u poređenju sa nekretninama. Na primer, neto imovina dobrovoljnih penzijskih fondova na kraju 2025. iznosila je 66,7 milijardi dinara, a neto vrednost imovine domaćih UCITS investicionih fondova sredinom prošle godine iznosila je oko 215 milijardi dinara. Pritom, najveći deo tog novca nalazio se u fondovima očuvanja vrednosti imovine, odnosno novčanim fondovima, dok je učešće klasičnih fondova rizičnog kapitala bilo veoma malo.
To pokazuje i strukturalnu razliku između Srbije i ekonomski razvijenijih ekonomija: domaćinstva kod nas mahom raspolažu realnom, opipljivom imovinom.
Paradoks privatnog bogatstva u Srbiji
Porodica koja poseduje stan u Beogradu vredan 300.000–350.000 evra, sudeći po vrednosti imovine, na papiru može delovati prilično bogato. Ali ako u banci ima tek nekoliko hiljada evra i nema druge investicije, njena sposobnost da taj kapital brzo koristi veoma je sputana.
Stan se ne može prodati „parcijalno“ ako vam hitno zatreba, na primer, 10.000 evra. Prodaja zahteva vreme, nosi troškove transakcije i poreza, a ako je u pitanju jedina nekretnina koju vlasnik ima – treba rešiti i pitanje gde će kasnije živeti. Zato je važno razlikovati bogatstvo od likvidnosti. Nekretnina jeste imovina, ali je izrazito nelikvidna.
OECD, recimo, u definiciji bogatstva domaćinstava jasno razdvaja finansijsku i nefinansijsku imovinu. Finansijska uključuje depozite, obveznice, akcije, fondove, osiguranje i penzijska prava, dok se među najvažnijom nefinansijskom imovinom nalazi nekretnina. Za Srbiju ta razlika ima posebno značenje, jer veliki deo stanovništva čuva kapital u nekretninama.
Da li rast cena stvara bogatstvo samo na papiru?
Ako stan kupljen ili nasleđen pre deset godina danas vredi dvostruko više, vlasnik jeste bogatiji. Ipak, do trenutka prodaje to je, pre svega, kapitalni dobitak na papiru.
RGZ indeks dobro pokazuje koliko je taj efekat bio snažan. Indeks cena stanova za Srbiju dostigao je 190,43 krajem 2025, naspram baznih 100 početkom 2019. godine. Metodologija RGZ-a omogućava da se na osnovu promene indeksa okvirno proceni koliko se menjala vrednost pojedinačne nekretnine. Za domaćinstvo koje već poseduje nekretninu, rast cena znači i rast vrednosti imovine. Ali za one koji tek pokušavaju da kupe prvi stan, isti taj rast znači da im je nekretnina sve manje dostupna. Dakle, rast cena ne čini celo društvo jednako bogatijim, već najviše koristi imaju oni koji su nekretnine već posedovali.
Zašto građani toliko vole nekretnine
Stan je u Srbiji, tradicionalno, mnogo više od investicije. On predstavlja sigurnost, porodično nasleđe i zaštitu u krizi. Tome su doprinela i iskustva iz prethodnih decenija – od visoke inflacije do ekonomskih kriza i nestabilnosti finansijskog sistema tokom devedesetih.
Drugi razlog je relativno plitko domaće tržište kapitala. Građanin u razvijenoj ekonomiji značajan deo dugoročne štednje može imati u fondovima, ETF-ovima, akcijama ili obveznicama, dok je u našoj zemlji bankarski sistem dominantan, a berza u zapećku.
Postoji još jedna važna razlika između stana i klasične finansijske investicije. Stan u kojem porodica živi prvenstveno rešava stambeno pitanje, pa se njegova vrednost ne može posmatrati isto kao novac na računu ili druga investicija. Ovo je naročito važno kada se govori o starijim domaćinstvima. Na primer, penzioner koji poseduje skup stan u centru Beograda može imati visoku neto imovinu, ali relativno nizak mesečni prihod. U ekonomiji se za slične slučajeve koristi koncept domaćinstava koja su asset rich, cash poor – bogata imovinom, ali sa malo raspoloživog novca.
S druge strane, koncentracija bogatstva u nekretninama ima i šire makroekonomske posledice. Novac uložen u akcije ili obveznice može posredno finansirati kompanije i investicije, depoziti omogućavaju bankama da izdaju kredite, a kapital uložen u postojeći stan ima skroz drugačiju svrhu. Dok kupovina novoizgrađenog stana finansira građevinsku aktivnost, kada postojeći stan menja vlasnika – veliki deo te transakcije je samo transfer vlasništva nad već postojećom imovinom.
