Kupaca je manje, ali stanovi ne pojeftinjuju
Rast tržišta nekretnina u Srbiji i dalje podstiču visoke cene. Kupoprodajnih ugovora je manje nego pre godinu dana, dok se svaki treći stan i dalje finansira kreditom
Srpsko tržište nekretnina u drugom kvartalu 2026. godine pokazuje nešto drugačiju sliku nego u prvom kvartalu, ali su glavni trendovi uglavnom ostali nepromenjeni. Vrednost tržišta i dalje raste, broj kupoprodaja pada u odnosu na isti period 2025, a udeo građana koji stanove kupuju pomoću kredita – ostaje na visokom nivou.
Zašto je kredit i dalje važan?
Iako nije bilo formalnog prekida u zaduživanju građana u bankama, prethodnih godina je došlo do stagnacije zbog nepovoljnijih uslova finansiranja. Međutim, udeo kreditnih kupovina stanova iznosi 33,7 odsto, što je približno isti nivo kao godinu dana ranije (34,4 odsto), dok je kod svih vrsta nepokretnosti taj udeo ostao na 15 odsto. Ipak, veći deo prometa i dalje je zasnovan na gotovinskim kupovinama.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u drugom kvartalu 2026. godine zaključeno je 30.495 kupoprodajnih ugovora, odnosno 5,4 odsto manje nego u istom periodu 2025. Ukupna vrednost tržišta porasla je za 8,1 odsto, na skoro 2,2 milijarde evra.
Značaj ovog podatka se, pritom, ogleda u tome što vrednost tržišta nastavlja da raste uprkos manjem broju transakcija. Broj kupoprodaja pada već nekoliko kvartala unazad, a posebno u 2026. To znači da su nekretnine koje menjaju vlasnika dovoljno skupe da ukupan promet u novcu podignu na viši nivo u odnosu na lanjski period.
Dakle, iako bi na prvi pogled rast vrednosti tržišta mogao da se pripiše većoj aktivnosti kupaca, podaci nam govore suprotno: tržište je po broju transakcija u drugom kvartalu 2026. bilo manje aktivno nego godinu dana ranije i upravo je to jedan od najvažnijih zaključaka iz izveštaja RGZ-a, kako za prodavce, tako i za investitore.
Cene ne miruju
Rast vrednosti tržišta prati i nastavak poskupljenja. Prosečna cena kvadrata u Beogradu dostigla je 3.230 evra i za 14,33 odsto je viša nego godinu dana ranije. Dvocifreni rast beleže i Niš, Kragujevac, Šabac i Pančevo, dok je u Novom Sadu rast iznosio 9,54 odsto. Posebno je zanimljivo da su pojedini manji gradovi ostvarili čak i veće stope rasta od Beograda – na primer Vršac, Kruševac, Leskovac i Zrenjanin.
Ipak, treba istaći da cene stanova u tim gradovima ostaju višestruko niže nego u prestonici i uglavnom se kreću od oko 1.100 do 1.400 evra po kvadratu, što ih čini znatno pristupačnijim za kupce i dodatno podstiče tražnju.
Naime, niži ulazni troškovi omogućavaju građanima da lakše dođu do stana.
Stanovi dominantno nose rast
Stambene jedinice ostaju ubedljivo najtraženija vrsta nekretnine u zemlji. Tokom drugog kvartala 2026. u njih je uloženo oko 1,3 milijarde evra ili čak 62,3 odsto ukupne vrednosti svih kupoprodaja. Samo u Beogradu, za kupovinu stanova izdvojeno je 741,7 miliona evra, što praktično znači da od svakih 100 evra uloženih u nekretnine – više od 62 evra završi u stanovima, a ostatak odlazi na kuće, zemljište, kancelarije i druge nepokretnosti.
Dominacija stanova posebno dolazi do izražaja u većim gradovima, a treba naglasiti i da su stanovi građanima Srbije takoreći primarna investicija – tradicionalni, provereni oblik čuvanja vrednosti kapitala, deo nasleđa, ali i opcija za stvaranje dodatnog prihoda, bilo kroz model kratkoročnog ili dugoročnog izdavanja.
Ako pogledate kategoriju Stan na dan na sajtu Halo oglasi, primetićete da Beograd i dalje ubedljivo dominira ponudom, pri čemu se najveći broj oglasa odnosi na apartmane na Vračaru, Novom Beogradu, u Zemunu i centru grada, što potvrđuje da su poslovna putovanja, turizam i dolasci zbog zdravstvenih usluga i dalje glavni pokretači tražnje. Najzastupljeniji su studio i jednosobni apartmani, sa cenom od 30 do 50 evra po noćenju. Luksuzni smeštaj sa đakuzijem ili bazenom, kao i onaj u prestižnim zonama grada, košta do 200 evra za noć.
Istovremeno, ponuda se sve više prilagođava različitim potrebama gostiju, pa se pored klasičnog noćenja nude i dnevni boravci u trajanju od svega nekoliko sati, dok su besplatan parking, internet i dobra povezanost sa ključnim tačkama grada odavno postali standard. Zanimljivo je i da ova kategorija više nije rezervisana isključivo za gradske apartmane, već obuhvata i vikendice i vile van grada.
Krediti ostaju u igri
Rast kamatnih stopa prethodnih godina značajno je usporio tržište stambenih kredita, jer su visoke rate mnogim potencijalnim kupcima otežavale kupovinu nekretnine, posebno u najvećim i najskupljim gradovima. Ipak, situacija se u međuvremenu stabilizovala, pa se udeo kupovina stanova pomoću kredita već neko vreme održava na visokom nivou.
Brojke koje smo prethodno naveli govore same za sebe, ali valja pogledati i malo širu sliku. Kreditima je u drugom kvartalu finansirano 15 odsto svih kupoprodaja nepokretnosti, dok je kod stanova taj udeo znatno veći i iznosi 33,7 odsto.
„Podigli smo 50.000 evra kredita na 20 godina, a rata iznosi oko 320 evra, što je u ovom trenutku za nas povoljna opcija imajući u vidu da kupujemo svoj dom, nakon deset godina podstanarskog života. Pritom, trenutne kirije po visini iznosa često prevazilaze iznose rata za kredit“, kaže nam S. M. (40) iz Beograda.
Evropska investiciona banka (EIB) u svom najnovijem izveštaju govori upravo o rastu značaja stanovništva za kreditnu aktivnost u centralnoj, istočnoj i jugoistočnoj Evropi. Podaci RGZ-a za drugi kvartal pokazuju da je kreditno plaćanje u Nišu iznosilo čak 42,1 odsto, u Novom Sadu 41,7 odsto, u Beogradu 40,5 odsto, a u Kragujevcu 30 odsto.
Zašto je Niš odneo najveći deo „kreditnog kolača“? Jedno od mogućih objašnjenja jesu niže cene kvadrata u odnosu na, recimo, Beograd i Novi Sad, ali i program „Krediti za mlade“, koji je mogao dodatno da podstakne tražnju.
Beograd i Novi Sad i dalje „vuku“ tržište
Očekivano, na domaćem tržištu nekretnina ne cvetaju ruže baš svuda. Broj kupoprodaja smanjen je u sva četiri najveća grada: u Novom Sadu za jedan odsto, u Beogradu za 1,7 odsto, u Nišu za 4,3 odsto, a u Kragujevcu za sedam odsto.
Posmatrajući celokupno tržište nekretnina, podaci RGZ-a pokazuju da je prestonica ostvarila promet od oko 1,09 milijardi evra, od čega je na stanove otišlo 741,7 miliona evra. Sledi Novi Sad s oko 251 milion evra, Niš sa 80 miliona evra i Kragujevac sa 51,3 miliona evra. Dakle, Beograd i Novi Sad i dalje imaju najveći obim tržišta zahvaljujući većoj koncentraciji radnih mesta, višim zaradama, snažnom prilivu stanovništva i razvijenijoj ponudi novogradnje.
S druge strane, broj transakcija pao je u sva četiri najveća grada, s tim što je pad u Nišu i Kragujevcu bio izraženiji nego u Beogradu i Novom Sadu.
Jedno od mogućih objašnjenja za blaži pad u Beogradu i Novom Sadu jeste veća veličina i likvidnost tih tržišta. U Nišu i Kragujevcu, gde je ukupan broj transakcija manji, i manja promena u broju kupaca može imati izraženiji efekat na ukupan broj kupoprodaja.
Važan faktor može biti i ponuda. Beograd i Novi Sad imaju veći obim tržišta i razvijeniju ponudu novogradnje, dok je u gradovima poput Niša i Kragujevca tržište manje. Zbog toga i promene u ponudi ili tražnji mogu biti vidljivije u ukupnom broju zaključenih ugovora.
Manje prometa na delimično regulisanom tržištu
Jedan od manje zapaženih, ali veoma važnih trendova jeste smanjenje prometa na delimično regulisanom tržištu, odnosno kod nekretnina koje nisu u potpunosti uređene u katastru. Broj takvih kupoprodaja smanjen je za 13,5 odsto u drugom kvartalu, dok je njihova vrednost pala za 2,1 odsto u odnosu na isti period prošle godine.
Istovremeno, njihov udeo u ukupnoj vrednosti tržišta smanjen je sa 18 na 17 odsto. Ovi podaci pokazuju da se promet nekretnina na delimično regulisanom tržištu smanjuje. Posebno obratite pažnju kod kupovine stana u izgradnji, o čemu smo i pisali, jer sam pojam „u izgradnji” znači da nešto još nije završeno i, samim tim, nosi rizike.
Slika tržišta na polovini godine
Najvažniji zaključak izveštaja za drugi kvartal jeste da veća vrednost tržišta više ne znači i više kupoprodaja. Ukupan promet raste iako je transakcija manje, udeo kupovina finansiranih kreditom ostaje stabilan, dok promet na delimično regulisanom tržištu opada.
U drugom delu godine teško je očekivati nagli zaokret. Stabilan udeo kreditnih kupovina pokazuje da finansiranje i dalje podržava tražnju, dok cene teško mogu značajnije da padnu sve dok prodavci nisu prinuđeni da spuštaju cenu i spremni su da čekaju kupca.
