Od penthausa do garsonjere: Efekat na tržište nekretnina
Ukupna vrednost ostvarenog prometa na tržištu nepokretnosti u Srbiji iznosila je
2,4 milijarde evra. To je najviši kvartalni nivo od uspostavljanja Registra cena
nepokretnosti.
Postignuti su i rekordi u promentu najskupljih nekretnina.
Najskuplji stan više od 15.000 evra po kvadratu
Stan za koji je izdvojeno najviše novca u četvrtom kvartalu 2025. godine je stan u iznosu od 1.376.602 evra, površine je 90 m2 i nalazi se na teritoriji gradske opštine Savski venac. Na teritoriji ove gradske opštine prometovan je i najskuplji kvadrat stana u četvrtom kvartalu 2025. godine i iznosi 15.298 EUR/m2.
U toku 2025. najviši iznos od 1.833.506 evra izdvojen je za stan površine 537 m2 u Beogradu na vodi.
Na teritoriji gradske opštine Savski venac prodata je najskuplja kuća, sa parcelom površine 1.722 m2 , za 3,8 milona evra.
Prema podacima sa tržišta za 2025. godinu, prosečne cene novogradnje na Vračaru i Starom gradu uglavnom se kreću između 3.500 i 5.000 evra po kvadratnom metru, dok pojedine luksuzne lokacije dostižu i znatno više vrednosti.
Beograd na vodi kao luksuzni segment
Posebno mesto zauzima Beograd na vodi, koji je postao referentna tačka luksuznog segmenta tržišta. Pojedinačni stanovi prodavani i po cenama višim od 9.000 evra po kvadratu proteklih godina.
Uticaj Beograda na vodi na ostatak tržišta ogleda se kroz to da je ovaj projekat pomerio percepciju vrednosti nekretnina u centralnim delovima grada, smatraju stručnjaci za nekretnine.
Takođe to ukazuju i sami predstavnici kompanije Beograd na vodi.
Postavlja se pitanje da li investitori u drugim delovima Beograda često koriste cene iz Beograda na vodi kao reper za formiranje cena novih projekata, posebno u premium segmentu.
Lokacije poput Novog Beograda, Dorćola ili pojedinih delova Zemuna zabeležile značajan rast cena poslednjih godina.
To dovodi do smanjenja dostupnosti stanova za kupce koji rešavaju stambeno pitanje kreditom.
Može se zaključiti da je Beograd na vodi postao svojevrsni cenovni lider na tržištu nekretnina u Srbiji. U Beogradu na vodi dosad je prodato 10.000 stanova, saopšteno je iz kompanije Belgrade Waterfront nedavno.
Stara gradnja zbog Beograda na vodi u okolini poskupela
Osnivač kompanija Igl Hils i Emaar Mohamed Alabar rekao je nedavno da je vrednost stanova i u staroj gradnji u okolini Beograda na vodi porasla za 400 odsto.
I podaci Republičkog geodetskog zavoda dodatno potvrđuju trend rasta luksuznog segmenta tržišta.
Kako cene rastu u elitnim delovima grada, tako se pomeraju i očekivanja prodavaca u drugim naseljima, kaže Milić Đoković, licencirani procenitelj i konsultant u oblasti nepokretnosti.
„Mi smo kao tržište vrlo osetljivi na promene cenne i uslova (na žalost skoro uvek u segment povećanja cena), tako da svako pomeranje utiče na mikro lokaciju, odnosno najbliže okruženje, a onda i okolo tri do pet zona.
Cene iz elitnih delova grada utiču i na druga naselja
Ono što je uočljivo je da cene starijih projekata, odnosno objekata koji su u blizini novih prate trend rasta cena.
Neizbežno je kaže da se kako cene rastu u elitnim delovima grada, tako pomeraju i očekivanja prodavaca u drugim naseljima, pa stanovi tako postaju sve manje dostupni prosečnim građanima.
To se uglavnom najviše oseti na opštinama Savski venac, Novi Beograd, Surčin i Zvezdara.
„To su delovi grada gde se najviše gradi i gde se cene stanova iz novogradnje prelivaju na starogradnju, i ti delovi grada polako postaju nedostupni našem prosečnom građaninu“, ističe.
Po luksuznom segmentu se izdavajaju centralne opštine pre svega Savski venac I Vračar.
Što se tiče kupoprodaje, većinski su kupci koji imaju slobodna sredstva na računu banke, što zbog same cene, što zbog rate kredita i većinom se kupuje solo.
Razlike u cenama
Na kredit kupuje sve više mladih I to su stanovi od 100.000-150.000 evra uglavnom, sve ostalo je skoro nedostižno imajući u vidu sve uslove na tržištu.
A uslovi su takvi da su na teritoriji iste opštine primetne velike razlike u cenama, kao i to da stara gradnja počinje da prati segment novogradnje.
Primera radi, u Zemunu se dvosoban stan od 54 kvadrata može kupiti za oko 220.000 evra.
Kvadrat stana u novogradnji u Zemunu i Novom Beogradu košta više od 3.000 evra i tako na primer kako se može videti na sajtu Halo oglasi stan u Bloku 44 od 74 kvadrata košta 240.000 evra.
U Westu 65 cena za kvadrat kreće se oko 5.700 evra, a u Airport gardenu oko 5. 000 evra.
Stručnjak za nekretnine Kaća Lazarević kaže da se javljaju klijenti na osnovu čijih želja se može zaključiti da se na stanove u Beogradu na vodi gleda drugačije, zasebno.
Ko želi da kupi nekretninu u Beogradu na vodi gleda samo taj kraj i računa na te cene koje su tamo aktuelne, dodaje.
Onaj ko gleda kako da prođe povoljnije gleda druge delove grada i tu su cene svakako povoljnije, kaže Lazarević.
