Pravo preče kupovine
Pravo preče kupovine daje prvenstvo u sticanju svojine nad određenoj stvari u odnosu na druge potencijalne kupce kada dođe do prodaje. Veoma je bitno naglasiti da se ovo pravo aktivira samo u slučaju prodaje, a ne kada je reč o poklonu ili razmeni.
Nepoštovanje ovog prava sa sobom povlači i sankcije koje podrazumevaju poništavanje kupoprodajnog ugovora sa licem koje nije nosilac prava. Vlasnik ne sme ni da zloupotrebi svoja prava i postavi uslove koji su iznad procenjenih, budući da je on taj koji „diktira“ uslove.
Ukoliko se suvlasnik odluči na prodaju, dužan je prvo da svoj deo ponudi drugim suvlasnicima, jer oni imaju pravo preče kupovine. Kada postoji više suvlasnika ponuda se predoči prvom onom koji poseduje najveći deo.
Zakoni kojim se reguliše ovo pravo
Kod nas postoji nekoliko zakona kojima se reguliše pravo preče kupovine. Primarni je Zakon o prometu nepokretnosti, ali pored njega primenljivi mogu biti i Zakon o autorskim i srodnim pravima, Zakon o kulturnim dobrima, Zakon o šumama, Zakon o privrednim društvima, Zakon o obligacionim odnosima i Zakon o izvršenju i obezbeđenju.
Vrste prava preče kupovine
Vrsta prava preče kupovine određuje se na osnovu nastanka tog prava. Tako imamo zakonsko pravo koje nastaje stupanjem na snagu zakona koji ga predviđa i vojno pravo, odnosno ugovorno i testamentno.
Kako se primenjuje?
Najprostiji primer gde se primenjuje ovo pravo jeste prilikom prodaje poljoprivrednog zemljišta. Kada vlasnik neke parcele odluči da je proda on je dužan da je prvo ponudi susednom vlasniku, a ako postoji više njih on će je ponuditi vlasniku koji ima najveću parcelu koja se graniči sa pomenutom. Sa druge strane, ako zemljište ima suvlasnika on mora da bude obavešten o prodaji i tek kada on odbije ponudu parcela se može ponuditi drugim kupcima.
Obaveštenje o planiranoj prodaji
Ponuda za zaključenje ugovora je zapravo obaveštenje o nameravanoj prodaji. Mora da sadrži podatke o nepokretnosti koja se prodaje, ceni i ostalim uslovima prodaje. Titular je dužan da se izjasni o ponudi pismenim putem u roku od petnaest dana od dana prijema ponude, koja isto mora da bude poslata pismenim putem.
Ako se on u pomenutom roku ne izjasni ili odbije ponudu prodavac može da proda nepokretnost nekom drugom, ali ne pod povoljnijim uslovima. Moguća je i situacija da pomenuta osoba ne prihvati ponudu, ali prodavac ne uspe da proda nekretninu u roku od godinu dana. U tom slučaju vlasnik je dužan da ponovi poskupak ako i dalje želi da proda nepokretnost.
Povreda prava i podnošenje tužbe
Pravo preče kupovine se može povrediti:
- Neobaveštavanjem o prodaji i uslovima prodaje
- Kada je obaveštenje poslato, ali je prodavac prodao stvar trećem licu pod povoljnijim uslovima
- Predajom u državinu nepokretnosti na koju se pravo odnosi bez zaključenja kupoprodajnog ugovora u propisanoj formi
Ako je došlo do povrede prava u prvom i drugom slučaju rok za podnošenje tužbe je trideset dana od saznanja za prodaju nepokretnosti ili dve godine od zaključenja ugovora o prodaji.
U trećem slučaju rok je godinu dana od saznanja za predaju, a objektivni rok je dve godine od dana predaje nepokretnosti.
Pored podnošenja tužbe, tužilac je u obavezi i da položi u sudski depozit suda kome podnosi tužbu iznos tržišne vrednosti nepokretnosti u trenutku kada podnosti tužbu. Ako to ne učini tužba nije osnovana i sud će je odbaciti. Tužilac polaganjem novca pokazuje svoju ozbiljnost, ali i da poseduje dovoljno sredstava da svoju nameru ostvari, u čemu je bio sprečen.
