Šta je furnished ekonomija i kako menja tržište nekretnina?
Na domaćem tržištu nekretnina poslednjih godina formira se relativno nov obrazac, pa se tako pod pojmom „stan“ više ne misli samo na kvadrate i „gole zidove“, već na gotov proizvod. Ranije su kupci čak preferirali nenameštene stanove, kako bi ih uredili po svom ukusu, ali je dolazak stranaca u Srbiju – posebno Rusa i Ukrajinaca – promenio navike i očekivanja. Traži se, doslovno, ključ u ruke.
Zanimljivo je i to da namešteni stanovi, nekada dominantni uglavnom u segmentu izdavanja, danas sve češće zalaze u segment prodaje. Razlog za to nije jedan, već kombinacija faktora – pored već pomenutog masovnijeg dolaska stranaca, po sredi je i rast potražnje za fleksibilnim stanovanjem, kao i promena investicionog razmišljanja kupaca.
Ipak, furnished stanovi su prevashodno odlika tržišta zakupa, a to potvrđuje i priča jedne Ruskinje, koja je pre nekoliko godina otvorila salon lepote u Beogradu.
„Nedavno sam objavila na društvenoj mreži da tražim nove devojke za rad u salonu i odmah mi se javila jedna zainteresovana Ruskinja koja godinama živi u Ujedinjenim Arapskim Emiratima. Kako mi je bilo hitno da dođe i krene da radi, morala sam da joj pronađem stan, takoreći preko noći. Potpuno namešteni i opremljeni stanovi su idealna opcija u tim situacijama, posebno što i sami kandidati za posao očekuju da im pronađete dobar, kvalitetan smeštaj – mimo radnih uslova i plate, jer im je to motiv više da promene posao ili, čak, kontinent“, priča nam sagovornica koja je želela da ostane anonimna.
Zašto je stan postao više od kvadrata
Koncept furnished ekonomije podrazumeva da se stan ne nudi samo kao prazan prostor, već kao gotov proizvod za stanovanje – potpuno opremljen nameštajem, belom tehnikom, jakim internetom, a često i dodatnim sadržajima poput čišćenja ili održavanja. Bez ulaganja i organizacije oko sređivanja, zakupac se useljava istog dana, posebno ako je reč o kratkoročnom i srednjoročnom najmu gde su fleksibilnost i brzina prioritetne.
Primer za to su i digitalni nomadi koji putuju svetom i menjaju adrese, a od ključne važnosti im je da stan nađu jednostavno, bez dodatnih komplikacija i s odgovarajućim sadržajima na koje su navikli u drugim državama.
Osim toga, furnished ekonomija je postala rasprostranjena među velikim kompanijama koje obezbeđuju smeštaj zaposlenima, posebno u sektorima kao što su IT, građevinarstvo, logistika. Umesto plaćanja skupih hotela ili dugotrajnog traženja stanova, poslodavci biraju potpuno opremljene, nove stanove kao brže i isplativije rešenje za relokaciju kadra, što im omogućava i da radnik odmah počne sa radom. U praksi, to znači da se čitavi paketi zakupa ugovaraju unapred, često za više zaposlenih i na duži period, čime kompanije postaju važan akter na tržištu nekretnina – naročito u segmentu usmerenom na furnished ekonomiju.
Cene rastu, a sa njima i očekivanja zakupaca
Po nepisanom pravilu ponude i potražnje, cene potpuno opremljenih stanova rastu zbog jakog interesovanja, ali ponuda za sada – čak i u najvećim gradovima poput Beograda i Novog Sada – ne uspeva da isprati taj rast, jer opremanje stana zahteva ulaganja i vreme. Vlasnici često čekaju da procene isplativost opremanja ili prelaze od jednog do drugog modela izdavanja – dugoročnog i kratkoročnog – u zavisnosti od sezone i očekivanih prihoda.
Istovremeno, deo stanova ostaje van tržišta dugoročnog zakupa jer se koristi u svrhe turističkog najma, što dodatno smanjuje dostupnu ponudu. Na to se nadovezuje i činjenica da novogradnja ne prati uvek strukturu tražnje – gradi se dosta stanova, ali ne nužno u segmentu koji odgovara zakupcima, niti im je lokacija uvek „idealna“. Zakupci furnished stanova uglavnom biraju strogi centar grada ili kvartove poput Vračara i Novog Beograda.
Dakle, kada sve saberemo, tržište reaguje sporije od potražnje, pa se razlika između onoga što se traži i onoga što je dostupno najbrže preliva upravo na cene.
U Beogradu su prosečne oglašene cene stanova premašile 3.300 evra po kvadratu, što predstavlja dvocifreni rast u odnosu na 2024. Na tržištu zakupa, prosečna kirija za jednosoban stan kreće se u rasponu od 300 do 600 evra, dok novi, veći stanovi na atraktivnim lokacijama koštaju oko 700, 800 evra, a mogu preći i prag od čak 2.000 evra mesečno – ako je reč o veoma luksuznim jedinicama sa vrhunskom opremom.
Istovremeno, istraživanja pokazuju da čak 25 odsto podstanara u Beogradu izdvaja više od polovine svoje plate na kiriju, što ukazuje na snažan pritisak cena na domaće stanovništvo. Ako tome pridodamo rastuća očekivanja zakupaca, po pitanju kvaliteta stana, lokacije i dodatnih sadržaja, onda ubuduće možemo očekivati dva scenarija: stagniranje ili čak blagi pad kirija u ovom „standardnom“ segmentu zakupa, i izdvajanje furnished segmenta kao svojevrsne niše koja cilja određeni profil klijenata i nema uticaj na tržište kirija u celosti.
Ipak, dalji tok dešavanja na tržištu zavisiće isključivo od tražnje, priliva stranaca ili promene zahteva domaćih kupaca i zakupaca, kao i od spremnosti investitora i vlasnika stanova da ulože u jedinice koje izdaju, odnosno da podstaknu dalji razvoj furnished ekonomije.
Da li investitori već sada menjaju strategiju
Da je nekretnina večna, isplativa investicija – nije novost. Građani Srbije decenijama „čuvaju vrednost“ novca upravo preko nekretnina; ta imovina se redovno nasleđuje generacijski, a i mladi danas – za razliku od vršnjaka iz Evrope – radije štede za kupovinu stana i podižu kredit, nego što plaćaju kiriju. Posedovanje nekretnine je u Srbiji više od pukog mesta za stanovanje – to je ulaganje u budućnost, sinonim za sigurnost i potencijalnu zaradu.
Tako se vremenom promenila i percepcija investitora, odnosno vlasnika stanova. Prvi grade, a drugi kupuju stanove sa ciljem da ih opreme i izdaju. U tom smislu, namešten stan je dobar način da se nekretnina relativno lako monetizuje. Brzo izdavanje – u nekim delovima Beograda i za samo jedan dan ili čak nekoliko sati – dodatno podstiče furnished ekonomiju.
Posebno su traženi manji stanovi u centralnim opštinama poput Vračara i Starog grada, gde je prinos od izdavanja među najvišima. Ipak, imajte u vidu da sama isplativost zavisi od uloženog novca: od nameštaja, preko opremljenosti čitave zgrade, do modernih sistema.
Evropski i globalni trend
U Evropi i svetu, segment takozvanih serviced apartmana – potpuno opremljenih stanova za kratkoročni i srednjoročni boravak – raste godinama unazad, posebno zbog povećane mobilnosti radne snage i trenda rada na daljinu. Na pojedinim tržištima, ovaj segment beleži i do osam odsto godišnjeg rasta, dok su prihodi po jedinici često viši nego u tradicionalnom hotelskom smeštaju. Tome treba dodati i činjenicu da rast „ne vuku“ samo stranci, već i lokalci, jer Evropljani u većem procentu rentiraju stanove u poređenju sa žiteljima Balkana.
Dakle, stanovanje se sve više približava modelu usluge, a ne vlasništva.
Prema podacima Evropske komisije iz 2025, značajan deo stanovništva živi u iznajmljenim stanovima – bilo da su sami ili dele stambeni prostor, dok je u urbanim sredinama taj procenat posebno izražen: iznosi 73 odsto. Kada je reč o potpuno opremljenim stanovima, procenjuje se da će vrednost tržišta sa oko 40 milijardi dolara u 2025. godini porasti na više od 120 milijardi do 2034, uz godišnji rast iznad 13 odsto.
Paralelno s tim, i kratkoročni najam beleži snažan rast: samo u 2024. godini broj noćenja u ovakvom smeštaju u EU porastao je za više od 28 odsto na godišnjem nivou. Ovakvi trendovi uveliko menjaju strukturu tržišta u pojedinim evropskim gradovima. U Berlinu, na primer, više od 50 odsto oglasa za izdavanje stanova odnosi se na privremeni najam i nameštene stanove, pri čemu je broj takvih oglasa u prethodnoj deceniji porastao za čak 185 odsto.
Šta dalje očekivati?
Dugoročno gledano, možemo očekivati da furnished model postane dominantan u urbanim sredinama, posebno u gradovima sa veoma razvijenim turizmom i međunarodnim poslovnim putnicima. To znači da će se stan, ali i okruženje u kojem se nalazi, posmatrati kao kompletan „paket“, a ne samo mesto za stanovanje: od opreme, preko infrastrukture i tehnologije, do fitnes i spa centara, bezbednosnih sistema, parking mesta.
Za kupce i zakupce, međutim, to donosi novu, ne nužno prijatnu realnost: izbor i cena stanova neće zavisiti samo od veličine i lokacije, već i od toga koliko je nekretnina prilagođena tržištu koje se ubrzano menja i takoreći globalizuje – u skladu sa svetskim trendovima i standardima kojima se građani Srbije tek prilagođavaju.
