Šta svaki kupac mora da zna pre kupovine stana u izgradnji
Kupovina stana u izgradnji za većinu ljudi predstavlja jedan od najvažnijih životnih i finansijskih poduhvata, jer sam pojam “u izgradnji” znači da nešto još uvek nije završeno i, samim tim, nosi rizike.
Iako novogradnja nudi brojne prednosti – od modernih rešenja i mogućnosti uređenja prostora po ličnom ukusu, pa do potencijalnog rasta vrednosti nekretnine – istovremeno nosi izazove koji kupca mogu papreno koštati ako procesu ne pristupi pažljivo, pre svega s pravnog aspekta.
U 2025, kada se tržište nekretnina u Srbiji stabilizuje posle nekoliko turbulentnih godina, kupci su sve svesniji potrebe da zaštite svoja prava i ulože u nekretninu na siguran način. Stiče se utisak da pažljivije biraju dom, kako u pogledu cena i lokacije, tako i u kontekstu dokumentacije i pouzdanosti (renomea) investitora. Upravo zato, pre potpisivanja ugovora o kupovini stana u izgradnji, potrebno je detaljno proveriti sve elemente – od investitora i dokumentacije, preko uslova plaćanja, do tehničkih i pravnih garancija.
Veća ponuda, ali i veća odgovornost kupaca
Tržište stanova u izgradnji trenutno karakteriše povećana ponuda, posebno u Beogradu i većim gradovima, ali i rast cena. Prema poslednjim podacima, prosečna cena kvadrata novogradnje u Beogradu iznosi više od 3.200 evra, a u svom piku dostigne i 3.500 evra. Naravno, uvek je važno biti oprezan prilikom kupovine stana – čak i da su cene niže, ali je ulog u ovom slučaju još veći i rizičniji.
Dobar deo kupovina se i dalje finansira kreditima, što dodatno povećava potrebu za proverom pravne i tehničke sigurnosti investicije. Advokati upozoravaju da je sve više slučajeva u kojima investitori nude kupoprodajne ili predugovore bez adekvatne pravne pokrivenosti, oslanjajući se na poverenje kupaca i “atraktivne” rokove završetka radova. Investitor koji nema urednu dokumentaciju, pravosnažnu građevinsku dozvolu ili čiste imovinsko-pravne odnose – može izložiti kupca ozbiljnim problemima u kasnijoj fazi, uključujući i nemogućnost uknjižbe.
Dobar stan u izgradnji može biti isplativa investicija, ali samo ako je svaka faza kupovine proverena i dokumentovana.
Provera investitora i objekta – prvi i najvažniji korak
Investitor mora da poseduje pravosnažnu građevinsku dozvolu na svoje ime i za konkretan objekat. Neophodno je proveriti list nepokretnosti i uveriti se da je zemljište na kojem se gradi čisto, to jest da na njemu nema hipoteka, sudskih sporova, privremenih mera zabrane otuđenja ili drugih tereta. Investitori ponekad grade na zemljištu koje je pod zakupom, sa nerešenim pravom gradnje.
Kupac bi trebalo da zahteva uvid u svu dokumentaciju – od urbanističkog projekta i građevinske dozvole, preko rešenja o ispunjenju uslova za priključenje na infrastrukturu, do potvrda da su plaćene komunalne takse. Posebno je korisno proveriti i prethodne reference investitora; na primer, da li je ranije završavao projekte u predviđenom roku, da li su kupci imali problema sa kvalitetom gradnje i da li su zgrade uredno uknjižene. U današnje vreme, kada su brojni podaci dostupni, ozbiljan kupac može da sazna mnogo i pre nego što se obaveže ugovorom.
Ugovor i predugovor – dokument koji ili štiti ili ugrožava
Kada je investitor pravno i tehnički proverljiv, sledeći korak je pažljivo čitanje i razumevanje ugovora. Kod stanova u izgradnji često se prvo potpisuje predugovor, a tek po završetku objekta i pribavljanju upotrebne dozvole sledi konačni ugovor. I jedan i drugi moraju biti precizni i sadržati sve bitne elemente: lokaciju stana, sprat, površinu, strukturu, kao i sve pripadajuće delove poput parking mesta, podruma ili terase. Posebno je važno da površina bude izražena po tačnoj mernoj metodologiji (neto ili bruto), jer razlike od samo nekoliko kvadrata mogu značiti stotine evra razlike u ceni.
Cena takođe mora biti jasno određena, sa preciznim uslovima plaćanja i mogućim korekcijama. Ako je cena izražena u evrima, a plaća se u dinarima, mora biti naznačen kurs koji se koristi. Dinamika plaćanja mora biti povezana sa napretkom izgradnje. U idealnom slučaju, poslednja rata se isplaćuje tek po završetku objekta i dobijanju upotrebne dozvole. Svaki ugovor treba da sadrži i klauzulu o penalu u slučaju kašnjenja – precizno izraženu novčano ili procentualno, uz jasno naznačen rok završetka radova.
Vrlo je važno da se u ugovoru navede i obaveza investitora da obezbedi sve potrebne dozvole i izvrši uknjižbu prava svojine na ime kupca. Ako ugovorom nije predviđeno da kupac poslednju ratu plaća tek po završetku gradnje i overi upotrebne dozvole, postoji rizik da investitor, iz finansijskih razloga, ne ispuni obaveze do kraja.
Ugovor, potom, mora biti overen kod javnog beležnika (notara). Samo overen ugovor ima pravno dejstvo i omogućava uknjižbu vlasništva. Uplate koje se vrše na osnovu neoverenih predugovora ne predstavljaju zakonski priznatu kaparu i u slučaju spora kupac je u znatno nepovoljnijem položaju.
Način plaćanja i fazna isplata – zaštita kroz kontrolu
Kupci stana u izgradnji često greše kada pristaju na plaćanje većeg dela cene unapred. Stručnjaci preporučuju da se plaćanje vrši u više faza – na primer, prva rata po završetku temelja, druga kada se objekat zatvori, treća nakon izvedenih unutrašnjih radova i poslednja nakon primopredaje i dobijanja upotrebne dozvole. Ovakav sistem omogućava kupcu da kontroliše napredak gradnje i smanji rizik od gubitka novca.
Ako se kupovina finansira putem stambenog kredita, banke po pravilu odobravaju isplatu u skladu sa stepenom izgrađenosti objekta, što kupcu dodatno pruža sigurnost, ali i usporava proces ukoliko investitor nema urednu dokumentaciju. Imajte u vidu i da banke ne odobravaju kredit za stanove u zgradama koje nemaju validnu građevinsku dozvolu.
Kupac bi, osim toga, trebalo da proveri da li investitor ima aktivne kredite ili hipoteke nad zemljištem i objektom. Ukoliko ih ima, potrebno je da ugovorom bude jasno definisano da će se hipoteka brisati pre prenosa svojine na kupca. Samo tako se obezbeđuje da nova nekretnina bude pravno čista.
Rokovi i kaznene klauzule – osiguranje od kašnjenja
Kašnjenja u izgradnji su u praksi česta, a razlozi za to su različiti – od vremenskih uslova i problema sa dobavljačima, do finansijskih zastoja investitora ili komplikacija sa dokumentacijom. Zato je od presudne važnosti da ugovor predvidi konkretan rok završetka radova i mehanizam zaštite kupca u slučaju probijanja roka. Najbolje rešenje su jasno definisane kaznene klauzule. Ugovor, na primer, može predvideti umanjenje cene po danu kašnjenja, povraćaj uplaćenog iznosa ili plaćanje penala u određenom procentu. Ukoliko se investitor obaveže na realne rokove i prihvati kaznene klauzule, to je svakako pokazatelj njegove ozbiljnosti i čin koji kupcima uliva poverenje.
Kvalitet gradnje i tehničke specifikacije
Pravni aspekti su samo deo procesa bezbedne kupovine. Jednako važno je proveriti tehničke i građevinske karakteristike zgrade. Investitor je dužan da kupcu omogući uvid u tehničku dokumentaciju i opis materijala koji se koriste. Treba obratiti pažnju na tip izolacije, kvalitet stolarije, podnih obloga, sanitarija i sistema grejanja, jer sve to utiče ne samo na udobnost, već i na kasnije troškove održavanja.
Lokacija zgrade i prateća infrastruktura su takođe pitanja od velikog značaja. Potrebno je proveriti da li su u blizini planirani prilazi, parking, javni prevoz, škole, prodavnice i razne važne ustanove. Novi stambeni kompleksi često obećavaju dodatne sadržaje poput parkova, igrališta ili fitnes centara, ali kupac mora znati da li su ti sadržaji deo projekta koji se gradi sada ili tek planovi za budućnost. Sve što nije u ovoj fazi izgradnje mora biti jasno definisano kao neobavezujuće.
Pravna zaštita i angažovanje stručnjaka
Kupac ni u jednom trenutku ne bi trebalo da potpisuje ugovor bez konsultacije sa advokatom specijalizovanim za promet nekretnina. Advokat proverava dokumentaciju investitora, ugovor, uporedne klauzule i upozorava na moguće rizike, a uz to može pomoći da se u ugovor unese odredba o bankarskoj garanciji ili obezbeđenju depozita – čime se dodatno osigurava da kupac neće ostati bez novca u slučaju da investitor ne ispuni obaveze. Kupci koji prvi put kupuju stan mogu imati pravo i na povraćaj dela PDV-a, što značajno smanjuje ukupne troškove.
Primopredaja i uknjižba – poslednji, ali presudni korak
Kada objekat bude završen, sledi primopredaja stana. Tada kupac treba detaljno da pregleda prostor i sačini zapisnik o eventualnim nedostacima – od ogrebotina na parketu do neispravnih instalacija. Svi uočeni problemi moraju biti zabeleženi i rokovi za njihovo otklanjanje jasno navedeni. Tek nakon toga, i nakon dobijanja upotrebne dozvole i uknjižbe, kupac bi trebalo da izvrši poslednju uplatu.
Uknjižba je, kao što znamo, pravni čin kojim kupac postaje vlasnik. Dok se to ne desi, pravno gledano stan još uvek pripada investitoru. Zato je važno da ugovor sadrži obavezu investitora da u određenom roku po završetku izgradnje izvrši prenos prava svojine i preda svu prateću dokumentaciju – garantne listove, tehničke opise, instrukcije za održavanje i slično.
Pametna investicija ili ne?
Kupovina stana u izgradnji može biti izuzetna prilika, posebno na zasićenom tržištu poput beogradskog i u jeku paprenih cena (cene stanova u izgradnji su po pravilu niže). Međutim, to je pametna investicija samo ako se sprovede pažljivo i uz profesionalnu pomoć. U 2025. godini, kada se sve više investitora pojavljuje sa nedefinisanim planovima, žureći da ubere profit od svojih projekata, svaki ozbiljan kupac treba po malo da bude Poaro.
