Šta treba da znate o kupovini stana na kredit?
U želji da što pre dođu do svoje nekretnine, (potencijalni) kupci najčešće prave sledeće greške – ne istraže tržište i cene dovoljno, prekorače svoje finansijske mogućnosti, zanemare pravne aspekte i lokaciju stana, odnosno ne provere dobro dokumentaciju i, naposletku, uzmu kredit na dug period otplate sa visokom ratom koju njihova primanja, možda, i ne mogu da „isprate“. Ovo je posebno bitno kod manjih nekretnina na periferiji, sa potencijalno precenjenom vrednošću u momentu kupovine, jer se neki kasnije pitaju da li su kupili „mačku u džaku“, a „zarobili se“ kod zajmodavca na 20 ili 30 godina.
Na šta obratiti pažnju kod kupovine stana na kredit?
Pre svega, imajte na umu da kupovina stana na kredit predstavlja značajan korak u životu, jednu od najvećih i najtežih odluka koje ćete ikada doneti. Dakle, pristupajte uzimanju kredita u banci s velikim oprezom i promišljanjem. Počinjemo sa večitom dilemom, a to su kamate – koja banka nudi povoljnije uslove, da li uzeti fiksnu ili varijabilnu kamatu i tome slično.
Prema podacima RGZ-a, udeo mladih do 30 godina koji se odluče da kupe nekretninu – raste, mada je uglavnom reč o uzimanju stana na kredit, a ne plaćanje kešom. U prvoj polovini 2023. taj udeo je iznosio više od 15 odsto, a 2019. je bio 7,9 odsto. Dakle, napredak je očigledan, mada je u međuvremenu nastupila i kriza izazvana koronom koja je poremetila i banke i stambeno tržište. Cene kvadrata su samo rasle, a od januara ove godine građani koji otplaćuju stambene kredite, a ugovore su potpisali 2018. i 2019. godine, plaćaće veće rate.
Podsetimo, Narodna banka Srbije je u decembru 2024. donela odluku kojom jekamatna stopa na stambene kredite od 1. januara 2025. ograničena na maksimum pet odsto, dok je prethodno maksimalno ograničenje bilo 4,08 odsto. Građani zaduženi u bankama posle 31. jula 2022, ubuduće će plaćati niže rate kredita. To je za njih dobra vest, ali je lošija vest rapidno podizanje cena nekretnina koje otežava kupovinu.
Tri različite računice, shodno periodu uzimanja kredita:
|
Ugovor za stambeni kredit (vreme potpisivanja) |
Rata u 2024. |
Rata u 2025. |
Stara kamata |
Nova kamata |
Razlika u visini rate |
|
Jul 2018. |
202,03 € |
213,84 € |
4,08% |
5% |
+11,81 € |
|
Jun 2019. |
285,22 € |
313,02 € |
4,08% |
5% |
+27,8 € |
|
Januar 2023. |
314,13 € |
303,13 € |
5,386% |
5% |
-11,00 € |
Dakle, od presudne važnosti za uzimanje kredita, mimo vaših primanja od čije visine zavisi iznos kredita, jesu kamate - detaljno istražite ponude različitih banaka i uporedite efektivne kamatne stope, koje uključuju sve troškove kredita, obratite pažnju na tip kamatne stope (fiksna ili varijabilna) i rok otplate (dužina perioda otplate utiče na visinu mesečne rate i ukupno plaćenu kamatu; duži rok znači nižu ratu, ali veću ukupnu kamatu).
Izbor između fiksne i varijabilne kamatne stope, uglavnom, zavisi od individualne sklonosti ka riziku i od očekivanja o kretanju tržišnih kamata. Ukoliko ste odgovorniji, verovatno ćete potražiti savet stručnjaka (ekonomiste, posmatrača tržišta), a na kraju krajeva, i savet pravnika. Treba da znate da fiksna kamatna stopa ostaje nepromenjena tokom celog perioda otplate, što vam pruža stabilnost i predvidljivost mesečnih rata, međutim, početna stopa može biti nešto viša u odnosu na varijabilnu. Ova potonja se menja u skladu sa tržišnim uslovima, što može dovesti do nižih početnih rata, ali i rizika od njihovog povećanja u budućnosti – to su na svojoj koži osetili mnogi zaduženi građani u periodu pandemije.
Pravni aspekti i postupni koraci
U Srbiji trenutno postoje krediti za stan sa učešćem od 10 odsto ili 20 odsto, odobreni za kupovinu uknjiženih objekata ili objekata koji su u izgradnji, što znači da vam treba 10-20 odsto vrednosti stana u gotovini, kao i da stan koji kupujete na kredit mora biti uknjižen. Naravno, u potraživanju kredita prvi korak je odabir banke i apliciranje za kredit, čije odobrenje može trajati i do dva meseca. Nakon odobrenja kredita, sledi procedura kupoprodaje koja može biti prilično kompleksna.
Savet je da, ili angažujete pravno lice ako nemate posrednika, ili da kupovinu obavite preko agencije koja ima ceo tim spreman da vam pomogne u proceduri (sa tehničke strane, moralno, pravno).
- Pre potpisivanja ugovora o kupovini stana na kredit, neophodno je da procenitelj utvrdi vrednost date nekretnine; vrednost se utvrđuje na osnovu korisne površine i prosečne cene kvadratnog metra u zoni u kojoj se nepokretnost nalazi.
- Potrebno je zaključiti predugovor o kupoprodaji nepokretnosti; iako banke ne zahtevaju overu predugovora, naš savet je da to učinite kod notara (nema dodatnih troškova, jer se ukupna taksa za overu deli na pola, od čega se jedna polovina plaća prilikom overe predugovora, a druga prilikom overe konačnog ugovora).
- Da bi banka uopšte odobrila kredit, neophodno je podneti dokumentaciju koja garantuje da će kredit biti vraćen (uspostavlja se hipoteka na nepokretnost koja se kupuje, radi obezbeđenja potraživanja banke).
- Kada se kredit isplati u celosti, banka podnosi zahtev za brisanje hipoteke nadležnom katastru.
- Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i predugovor koji je prvobitno zaključen, imaju istu sadržinu u pogledu bitnih elemenata ugovora. Takav ugovor obavezno sadrži informacije o prodavcu, kupcu i kupoprodajnoj ceni po kojoj se prodaje nepokretnost.
Da li je kredit dobra opcija?
Među prednostima potraživanja kredita, svakako, ubrajaju se sticanje vlasništva (ne morate biti podstanar niti štedeti godinama za stan), povoljniji uslovi kreditiranja (niže rate sada u odnosu na period pre krize, mada su cene kvadrata skočile), dobra investicija za budućnost. Najveća mana u ovom procesu je finansijsko opterećenje, odnosno dugoročna obaveza otplate kredita može značajno opteretiti kućni budžet, posebno u slučaju promena kamatnih stopa ili ličnih okolnosti. Osim toga, pored same kamate, kupci treba da povedu računa o dodatnim troškovima poput naknade za obradu kredita, osiguranja nekretnine i života, te da uzmu u obzir riskantne tržišne uslove. Naime, vrednost nekretnine može varirati, čemu i svedočimo prethodnih godina u jeku tzv. balona, i to može uticati na mogućnost prodaje ili refinansiranja kredita u budućnosti.
Od marta ove godine, mladi uzrasta od 20 do 35 godina mogu da konkurišu za subvencionisane stambene kredite, za koje je država iz budžeta za 2025. izdvojila 400 miliona evra, i ova mera će, barem prema računici, nesumnjivo olakšati kupovinu prve nekretnine. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2024. godine, prosečne cene kvadrata u većim gradovima Srbije su: Beograd (novogradnja 2.453 evra/starogradnja 2.160 evra), Novi Sad (1.970 evra/1.945 evra) i Niš (1.490 evra/1.275 evra). Sa druge strane, najniže prosečne cene zabeležene su u Zaječaru (745 evra), te u Prokuplju i Kikindi (670 evra).
