Šta zapravo pokazuje RGZ procena i koliko ona govori o realnoj vrednosti stana?
Stručnjaci ukazuju u najkraćem vrednost koju prikazuje RGZ rezultat je masovne, statističke procene i ne predstavlja konačnu tržišnu cenu konkretnog stana.
Na stvarnu vrednost utiče veliki broj faktora koje ovakav model ne može uvek u potpunosti da obuhvati, pojašanjavaju.
Prema rečima procenitelja Milića Đokovića, procenu tržišne vrednosti nekretnine mogu profesionalno da rade licencirani procenitelji, dok agencije za nekretnine imaju obavezu da daju objektivno mišljenje o vrednosti nekretnine koju nude.
Procena vrednosti nekretnine
Kod procene se uzima u obzir veliki broj kriterijuma. Među najvažnijima su lokacija i mikrolokacija, parking ili garaža, sprat, stanje zgrade i stana, orijentacija, struktura i kvadratura, ali i niz drugih karakteristika. Procena se ne svodi na jednu cenu po kvadratu, već se kroz složen model analiziraju različiti parametri konkretne nekretnine, kaže.
Ipak masovna procena nije isto što i pojedinačna procena tržišne vrednosti. Model može uzeti u obzir podatke poput lokacije, površine, starosti objekta ili sprata, ali ne može uvek da registruje sve specifičnosti konkretnog stana.
I Ivana Marinković-Kovjanić, diplomirani inženjer arhitekture i procenitelj kaže da na tržišnu vrednost nekretnine utiče veliki broj faktora – pre svega lokacija, površina, funkcionalnost, stanje i kvalitet stana i zgrade, sprat, lift, parking, orijentacija, osvetljenost, pogled i pravni status, ali i trenutna ponuda i tražnja.
Veoma su važne i karakteristike tržišta u trenutku procene – odnos ponude i tražnje, dostupnost finansiranja, kretanje cena i druge tržišne okolnosti.
Kaže da je vrednost koju RGZ objavljuje rezultat masovne procene vrednosti nepokretnosti. To je rezultat modela koji se razvija na osnovu velikog broja tržišnih podataka i standardizovanih matematičko-statističkih metoda. RGZ navodi da sistem obuhvata prikupljanje i obradu podataka, razvoj modela i izračunavanje vrednosti nepokretnosti.
Ona je, dakle, zasnovana na tržišnim principima, ali nije isto što i pojedinačna procena tržišne vrednosti koju za konkretan stan radi licencirani procenitelj.
Da li sam pretplatio stan?
Na pitanje da li ako je neko stan platio znatno više od vrednosti dobijene masovnom procenom RGZ-a, da li to automatski znači da ga je preplatio sagovornica odgovara odrečno:
„Ne. To je možda i najvažnija stvar koju građani treba da razumeju. Potrebno je pogledati zašto postoji razlika. Možda konkretan stan ima bolju poziciju, renoviran je, ima garažno mesto, bolji pogled, bolju orijentaciju ili neke druge karakteristike koje model ne može u potpunosti da obuhvati“.
Ta cena kaže može biti signal kupcu da dodatno proveri zbog čega je tražena ili ostvarena vrednost toliko drugačija od vrednosti dobijene masovnom procenom.
Koje podatke RGZ koristi prilikom procene vrednosti neke nepokretnosti?
Osnov za masovnu procenu čine podaci iz Registra cena nepokretnosti, koji se formira na osnovu podataka iz ugovora o prometu nepokretnosti, uz dodatne podatke o nepokretnostima iz drugih izvora.
RGZ navodi da se podaci iz Registra koriste upravo za praćenje tržišta i izradu modela masovne procene.
Kovjanić objašnjava da je lokacija po pravilu, jedan od najvažnijih faktora, ali značajan uticaj imaju i površina i funkcionalnost stana, stanje i kvalitet nekretnine, karakteristike zgrade, sprat, postojanje lifta, parking ili garažno mesto, orijentacija, osvetljenost i pogled. Godina gradnje takođe može uticati na vrednost, ali sama po sebi ne određuje cenu - stariji, kvalitetno održavan ili renoviran stan može vredeti više od novijeg stana na lošijoj lokaciji.
Vrednost dobijena masovnom procenom predstavlja rezultat modela razvijenog na osnovu velikog broja realizovanih kupoprodaja i podataka o karakteristikama nepokretnosti.
Model zato treba da odražava tržišne odnose, ali ne može da predvidi cenu po kojoj će biti prodat baš svaki pojedinačni stan.
Kupac može biti spreman da plati više zbog izuzetno dobrog pogleda, kvalitetnog renoviranja ili garažnog mesta, dok kod druge transakcije ostvarena vrednost može biti niža zbog potrebe za hitnom prodajom ili drugih specifičnih okolnosti, dodaje sagovornica.
Koristan alat i dodatni izvor informacija- nikako konačna zvanična cena
Zato samo odstupanje između ove dve vrednosti nije dovoljno da se zaključi da je neko stan platio previše ili da je masovna procena pogrešna, dodaje sagovornica. Za razumevanje tog odstupanja potrebno je posmatrati konkretan stan, njegove karakteristike i okolnosti transakcije, kao i način na koji model funkcioniše na datom tržištu.
Vrednost dobijena masovnom procenom može biti koristan alat kupcu, ali je ne treba posmatrati izolovano.
Pri proceni da li je tražena cena nekog stana realna, korisno je uporediti je sa vrednošću dobijenom masovnom procenom, pogledati kako se kreću oglašene vrednosti sličnih stanova na istoj ili uporedivoj lokaciji i, što je najvažnije, uzeti u obzir karakteristike konkretnog stana – njegovo stanje, sprat, orijentaciju, pogled, parking, kvalitet zgrade i druge elemente koji mogu uticati na njegovu vrednost.
Takođe, vrednost dobijena masovnom procenom RGZ-a nije vrednost na osnovu koje banka automatski određuje iznos stambenog kredita. Za potrebe kreditiranja banka angažuje licenciranog procenitelja koji utvrđuje tržišnu vrednost konkretne nepokretnosti. „Ipak, podaci koji proizlaze iz masovne procene i drugi podaci o tržištu kojima RGZ raspolaže mogu predstavljati dodatni izvor informacija u procesu procene.
Vrednost koju građani vide na portalu RGZ-a ne treba posmatrati kao zvaničnu tržišnu cenu njihove nepokretnosti. Ona predstavlja rezultat masovne procene i može da posluži kao orijentacioni podatak o vrednosti nepokretnosti“, ističe Ivana Kovjanić.
