Stanovi guraju tržište: najskuplji kvadrat prodat za 15.000 evra
Posle usporavanja tokom 2023. godine, tržište nekretnina u Srbiji je u 2024. ponovo uhvatilo zalet, a taj trend se nastavio i u 2025. godini, pokazuje najnoviji celogodišnji izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).
Međutim, za razliku od perioda nakon pandemije, kada su rast nosili investiciona kupovina (zarad očuvanja vrednosti novca) i gotovina, novi ciklus na tržištu su mahom pokretali stambeni krediti, najveći gradovi i povratak tražnje za „klasičnim“ stanovima. Povratku kupaca na kredit doprinelo je prethodno ograničenje kamata na stambene zajmove, koje je privremeno ublažilo rast mesečnih rata u periodu visokog euribora, a dodatni podsticaj tržištu dao je program subvencionisanih kredita za mlade.
Ukupna vrednost tržišta nekretnina u Srbiji tokom 2025. godine dostigla je 8,1 milijardu evra, što je za 8,6 odsto više nego godinu ranije, dok je broj kupoprodajnih ugovora porastao za skromnijih 1,8 odsto, na 129.185. Poređenja radi, tokom 2024. godine tržište je vredelo 7,4 milijarde evra, uz rast od 15 odsto u odnosu na 2023. To praktično znači da tržište manje raste u pogledu broja kupaca, a više kroz skuplje kvadrate, veće iznose transakcija i veću koncentraciju kapitala u određenim segmentima.
Stanovi uzeli najveći deo kolača, kuće „miruju“
Najveći deo novca i dalje odlazi na stanove, ali je njihov značaj sada još izraženiji nego pre. Tokom 2025. godine, čak 60 odsto ukupne vrednosti tržišta odnosilo se na stanove, to jest oko 4,8 milijardi evra. Godinu dana ranije, udeo stanova iznosio je 55,6 odsto ili oko 4,1 milijardu evra. Dakle, skoro sav dodatni rast tržišta „pojela“ je stanogradnja, pri čemu rast nije bio samo cenovni. Broj kupoprodajnih ugovora za stanove lane je porastao za 5,5 odsto, dok je vrednost tržišta skočila čak 17,4 odsto. Godinu dana ranije, rast broja ugovora iznosio je 12,8 odsto, a vrednosti 21,1 odsto. To nam govori da tržište ulazi u fazu u kojoj se prodaje manje „jeftinijih“, a više skupljih i većih nekretnina, izgrađenih u sklopu luksuznih projekata.
Za razliku od stanova koji snažno rastu već godinama, tržište kuća je lane pokazalo mirniji tempo. Ukupna vrednost prometa kuća porasla je za 8,8 odsto, na oko 655,5 miliona evra, dok je broj kupoprodajnih ugovora blago pao, za 1,4 odsto. Dakle, tražnja za kućama nije iščezla, ali se tržište stabilizovalo nakon talasa interesovanja posle korone, kada su mnogi tražili više prostora za sebe i beg u prirodu. Danas se kuće više kupuju iz praktičnih razloga – za porodični život ili trajno preseljenje van grada, a manje kao impulsivna kupovina.
Vojvodina je bez premca kada je reč o prodaji kuća, budući da u tom segmentu učestvuje sa 41 odsto ukupne vrednosti tržišta. Istovremeno, najskuplja kuća na nivou cele Srbije prodata je na Savskom vencu za 3,8 miliona evra, što pokazuje snagu beogradskog luksuznog segmenta nekretnina i na ovom polju.
Beograd lider, ali ostali gradovi rastu brže
Srpska prestonica ostaje okosnica tržišta stanova, međutim, polako dobija blagu konkurenciju: iako je lane na teritoriji glavnog grada realizovano gotovo 3,8 milijardi evra prometa, odnosno oko 47 odsto ukupnog tržišta Srbije, zanimljivija je činjenica da su ostali veliki gradovi rasli znatno brže od Beograda. U obzir treba uzeti i prezasićenje u glavnom gradu, kao i mnogo veće cene kvadrata u odnosu na druge urbane centre.
Još tokom 2024. godine, Niš je zabeležio rast vrednosti tržišta stanova od čak 97 odsto, Kragujevac 87 odsto, a Novi Sad 53 odsto. Istovremeno je broj kupoprodaja u Nišu skočio 48 odsto, u Kragujevcu 40 odsto, a u Novom Sadu 30 odsto. Sve to nam govori da se tržište više ne oslanja isključivo na Beograd, jer ostali gradovi – osim kvalitetne ponude stanova – nude i poslovne prilike (npr. rast razvoja IT sektora u Novom Sadu ili tehnologije u Nišu), dobijaju uređene industrijske zone i infrastrukturu, a opet, povoljniji su za život.
Luksuzni segment obara rekorde
Iako se ukupno tržište nekretnina stabilizovalo, luksuzni segment nastavlja da pomera granice. Grade se novi projekti, zelene oaze prilagođene stambenom prostoru i stanovanju, u rekordnom roku se izdaju ili prodaju takozvani furnished stanovi (potpuno opremljeni) – i to mahom strancima koji u poslednje vreme dolaze u Srbiju u značajnom broju. Sve ove promene su uticale na cene, ponudu i razvoj novih kompleksa, podižući kriterijume.
Zvuči krajnje neverovatno, kao da smo u Parizu, ali najskuplji kvadrat stana tokom 2025. prodat je za čak 15.298 evra po kvadratu na Savskom vencu. Samo godinu dana ranije, rekord je iznosio 11.811 evra po kvadratu u Beogradu na vodi, što znači da je nova rekordna cena viša za oko 29,5 odsto. Zanimljivo je i to da je maksimalna ukupna cena stana, zapravo, pala – sa 2,57 miliona evra u 2024. na 1,8 miliona evra u 2025. godini.
Dakle, po uzoru na evropske i svetske metropole, beogradsko tržište nekretnina se sve više „sužava“ i profiliše, pomerajući se ka manjim, ali ekstremno skupim luksuznim jedinicama, gde cena po kvadratu raste brže od ukupne vrednosti same nekretnine.
Sličan obrazac vidi se i kod garaža, iako je, u međuvremenu, došlo do pada cena. Najskuplje garažno mesto tokom 2024. godine plaćeno je 73.000 evra na Vračaru, dok je tokom 2025. rekord bio 66.000 evra na Savskom vencu. Ipak, i iznos od 66.000 evra je oličenje luksuza u poređenju sa prethodnim godinama i trendovima.
Svakako, treba istaći da ovakvi iznosi ostaju gotovo isključivo vezani za Beograd, koji se po mnogo čemu izdvaja kao zasebno tržište u odnosu na ostatak Srbije. Dok u prestonici luksuzni segment nastavlja da pomera granice, u većem delu zemlje tržište je i dalje dominantno usmereno na standardne stanove srednje kategorije.
Krediti se vratili na velika vrata
Jedna od najvažnijih prošlogodišnjih promena na tržištu jeste povratak kreditnih kupaca. Tokom 2023. godine, svega sedam odsto svih nekretnina bilo je kupljeno iz kredita, da bi već 2024. taj udeo porastao na 10 odsto, a onda i na 14 odsto tokom 2025. godine.
Kod stanova je ta promena posebno uočljiva. Učešće kreditnog finansiranja kod kupovine stanova poraslo je sa 17 odsto u 2023. na 22 odsto u 2024, a zatim na čak 31 odsto u 2025.
Naime, Narodna banka Srbije (NBS) je tokom rasta euribora prvo privremeno ograničila kamate na stambene kredite na maksimalnih pet odsto – kako bi ublažila rast mesečnih rata za građane sa promenljivim kamatama – a onda je od 1. januara 2026. taj model zamenila novim ograničenjem kamata. Do 31. maja tekuće godine, maksimalna nominalna kamata na stambene kredite indeksirane u evrima sa promenljivom stopom može iznositi do 5,88 odsto, dok banke gotovinske i potrošačke kredite mogu da odobravaju po kamatama do 14,08 odsto za dinarske, odnosno 6,98 odsto za kredite vezane za stranu valutu.
Ostaje da se vidi dalji tok kreditnog tržišta u 2026, koji će u velikoj meri zavisiti od novih limita NBS-a, ali i od kretanja euribora. Ukoliko kamate nastave da rastu ili ostanu povišene duže nego što se očekuje, deo građana mogao bi ponovo da odloži kupovinu stana na kredit, jer bi više rate direktno smanjile njihovu kreditnu sposobnost. Inače, NBS je 7. maja dvadeseti mesec zaredom zadržala referentnu kamatnu stopu na5,75 odsto.
Regionalno posmatrano, Beograd je i tokom 2025, očekivano, ostao tržište sa najvećim udelom kreditnog finansiranja, jer upravo u prestonici najveći broj kupaca rešava stambeno pitanje kroz bankarske pozajmice, odnosno kupuje skuplje nekretnine koje je teže finansirati kešom. Istovremeno, kreditna aktivnost sve više raste u Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu, gde se tržište nekretnina poslednjih godina značajno aktiviralo.
Poljoprivredno zemljište posustaje, građevinsko pokazuje otpornost
Jedan od najupečatljivijih obrta na tržištu dogodio se kod poljoprivrednog zemljišta. Tokom 2024. ovaj segment je još uvek bio „u pogonu“ – vrednost tržišta je tada povećana za 11,9 odsto, na oko 266,6 miliona evra. Ali već 2025. dolazi do preokreta – broj ugovora pada za 10,8 odsto, a ukupna vrednost tržišta za čak 14,1 odsto, na oko 229 miliona evra.
Ovo je prvi ozbiljniji signal hlađenja ovog segmenta nakon višegodišnjeg rasta, a razloga za to ima nekoliko – od pada profitabilnosti poljoprivrede i skupih inputa, do toga da su cene zemljišta u pojedinim delovima Vojvodine dostigle previsoke nivoe; osim toga, dobar deo poljoprivrednog zemljišta je prenamenjen u građevinsko, pa je obradive površine sve manje. Regionalno posmatrano, Vojvodina i tu apsolutno dominira. Lane je čak 72 odsto ukupne vrednosti prometa poljoprivrednog zemljišta realizovano upravo na severu zemlje.
A za razliku od oranica, građevinsko zemljište pokazuje izuzetnu otpornost. Tokom 2024, vrednost ovog tržišta porasla je za 18,5 odsto uprkos padu broja ugovora od tri odsto, što praktično znači da se prodavalo manje parcela, ali po višim cenama. Onda je 2025. usledila nešto stabilnija faza – broj ugovora je porastao za 7,2 odsto, a vrednost je blago skočila za 1,2 odsto. Dakle, aktuelniji su konkretni projekti i planska gradnja.
Poslovni prostor se još uvek oporavlja
Dok su stanovi nastavili da obaraju cenovne rekorde i privlače najveći deo kapitala, tržište poslovnih prostora je ostalo „uspavano“. Kancelarije i lokali već drugu godinu zaredom ne uspevaju da prate dinamiku stambenog sektora, pa je tokom 2024. godine zabeležen pad i broja transakcija i ukupne vrednosti tržišta. U 2025. su se pojavili prvi znaci oporavka – promet poslovnih prostora blago je porastao, kao i ukupna vrednost realizovanih kupoprodaja – ali je tržište i dalje daleko od ekspanzije. Razlog za to nije samo oprez investitora, već su po sredi šire promene u načinu poslovanja: rad od kuće, fleksibilni modeli rada i manja potreba za velikim kancelarijskim prostorima promenili su potražnju, posebno u velikim gradovima.
Koliko se tržište, zapravo, promenilo?
Možda najvažniji zaključak aktuelnog izveštaja RGZ-a o tržištu nepokretnosti nije to što tržište raste, već način na koji raste. Period nakon pandemije bio je obeležen investicionom kupovinom, plaćanjem u kešu i strahom od inflacije, dok današnje tržište – uprkos svetskim geopolitičkim trzavicama – ipak izgleda drugačije. Krediti se vraćaju, regionalni gradovi jačaju, rast cena usporava. Jedini segment koji osetno podbacuje jeste poljoprivredno zemljište. Kancelarijski prostor stagnira, ali zato stanovi prkose brojnim izazovima.
Kada je reč o valuti kojom plaćamo, tržište nekretnina praktično u celosti funkcioniše u evrima, što pokazuje koliko je domaće tržište nekretnina i dalje vezano za evropske finansijske tokove, euribor i očekivanja kupaca u vezi s inflacijom i stabilnošću kursa.
Naposletku, za razliku od perioda između 2021. i 2022, kada su cene rasle dvocifrenim tempom, tržište sada ulazi u mirniju fazu. RGZ navodi da je tokom 2024. zabeležen „umeren rast cena stanova“ od oko pet odsto, dok je tokom 2025. godišnja stopa rasta iznosila 5,7 odsto. To je važna promena jer pokazuje da tržište više ne raste pod pritiskom panike i inflacije, već stabilnije i sporije tražnje. Kupci su oprezniji, pregovaraju više nego pre, a investitori teže prodaju stanove po cenama koje su „prolazile“ u eri postpandemijskog buma.
