Tržište nekretnina od 2,2 milijarde evra: šta se najviše kupuje u Srbiji?
Drugi kvartal 2026, završen u junu, doneo je pad broja transakcija, ali i rast ukupne vrednosti tržišta nepokretnosti u Srbiji. Stanovi i dalje nose gotovo dve trećine prometa, a građevinsko zemljište ostaje drugo po broju ugovora
Domaće tržište nepokretnosti je u drugom kvartalu tekuće godine pokazalo da veća vrednost prometa više ne znači i više kupoprodaja. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u periodu od aprila do juna zaključeno je ukupno 30.495 kupoprodajnih ugovora, što je 5,4 odsto manje nego u istom periodu 2025. Istovremeno, kroz tržište je prošlo oko 2,2 milijarde evra ili 8,1 odsto više nego u prošlogodišnjem drugom kvartalu.
Ovaj podatak nam govori da, iako se generalno prodaje manji broj nekretnina, te transakcije su dovoljno skupe da podignu ukupan novčani promet. Pritom, pad aktivnosti nije ograničen na jedan grad, poput Beograda, koji je – posebno od 2020. naovamo – postao papreno skup u domenu nekretnina, već se smanjenje kupoprodaja oseća u svim velikim gradovima.
Po obimu novca, Beograd je svakako i dalje lider u zemlji. Ukupna vrednost tržišta u prestonici iznosila je oko 1,09 milijarde evra u drugom kvartalu, u Novom Sadu je dostigla 251 milion, u Nišu približno 80 miliona, a u Kragujevcu 51,3 miliona evra. Ipak, struktura tržišta pokazuje da nije svuda ista vrsta nepokretnosti bila nosilac prometa.
Stanovi bez konkurencije po vrednosti prometa
Stambene nekretnine ostaju ubedljivo najvažniji deo domaćeg tržišta. U drugom kvartalu pojavljuju se u 11.938 kupoprodajnih ugovora i čine 31,5 odsto ukupnih transakcija u celoj zemlji. Još je upečatljivija njihova dominacija po vrednosti: na stanove je potrošeno oko 1,33 milijarde evra ili 62,3 odsto ukupnog novca na tržištu.
Samo u Beogradu za stanove je izdvojeno 741,7 miliona evra. U odnosu na drugi kvartal 2025. broj ugovora u kojima su prometovani stanovi smanjen je sa 12.667 na 11.938, ali je interesantno da je vrednost tog segmenta porasla sa oko 1,24 na 1,33 milijarde evra. Ova „neusklađenost“ može se objasniti i time što prodavci nisu pod velikim pritiskom da nekretninu prodaju po svaku cenu.
Prema rečima procenitelja za nekretnine, jedan od razloga zbog kojih manji broj kupoprodaja ne vodi nužno do pada cena jeste to što domaće tržište uglavnom funkcioniše kroz „povezane transakcije“. Prodavac je često i budući kupac, pa nema interes da prvi značajnije spusti cenu ako nekretnina koju potom želi da kupi nije pojeftinila. To potvrđuju i cene.
Prosečna cena kvadrata u užem urbanom delu Beograda iznosila je 3.230 evra, u Novom Sadu 2.411, Nišu 1.779, a Kragujevcu 1.612 evra. Najviša ukupna cena stana zabeležena je na Savskom vencu, gde je za jednu nekretninu dato čak 1,6 miliona evra, dok je najskuplji kvadrat u istom delu prestonice plaćen oko 9.300 evra.
Kuće ređe menjaju vlasnika
Kuće su treća najzastupljenija vrsta nepokretnosti po broju kupoprodaja, sa udelom od 12,7 odsto. U drugom kvartalu zabeležena su 4.823 ugovora u kojima su učestvovale kuće – to je manje nego godinu ranije, kada ih je bilo 5.335.
Ipak, ukupna vrednost prometa kuća nije pratila pad broja transakcija. Za kuće je izdvojeno 175,2 miliona evra, naspram oko 164 miliona evra u istom periodu 2025. Kuće su, očigledno, još jedan tržišni segment u kojem manji broj prodaja nije značio i manji novčani promet. Najskuplja kuća u drugom kvartalu prodata je na Voždovcu za 1,4 miliona evra.
Kada je reč o vikendicama, u drugom kvartalu je sklopljeno 250 takvih ugovora, naspram 256 godinu dana ranije. Vrednost prometa je, međutim, porasla sa oko 6,2 na 7,7 miliona evra. Vikendice su tako prilično odolele usporavanju tržišta, iako čine tek njegov mali deo.
Građevinsko zemljište drugo po broju transakcija
Posle stanova, građevinsko zemljište je najzastupljenije po broju ugovora. Ono je u drugom kvartalu učestvovalo u 6.996 kupoprodaja (18,5 odsto ukupnog broja transakcija). Godinu ranije bilo je 6.749 takvih ugovora, pa je ovaj segment jedan od retkih većih delova tržišta u kojem je broj kupoprodaja, zapravo, porastao.
To i nije tako neobično, jer tražnju za građevinskim zemljištem – za razliku od stanova – ne određuju samo trenutni uslovi na tržištu. Parcele se često kupuju mnogo pre početka gradnje, kao priprema za buduće projekte, pa investiciona aktivnost može da raste čak i kada prodaja gotovih nekretnina usporava.
Vrednost prometa građevinskog zemljišta iznosila je 156,4 miliona evra, gotovo isto kao godinu ranije. Ipak, više kupoprodaja uz gotovo nepromenjen promet znači da je prosečna vrednost po ugovoru bila niža. Značaj ovog segmenta, međutim, nije samo u brojkama – sadašnja trgovina parcelama nagoveštava buduću gradnju.
Više novca u poljoprivrednom zemljištu
Kod poljoprivrednog zemljišta slika je gotovo suprotna onoj kod građevinskog. U drugom kvartalu zabeležena su 4.434 ugovora, odnosno 11,7 odsto ukupnih transakcija, dok ih je od aprila do juna 2025. zabeleženo 5.340. Broj kupoprodaja je, dakle, osetno manji, ali je vrednost prometa porasla sa oko 49,2 na 76,6 miliona evra.
Na ukupnu sliku uticale su i pojedinačno velike transakcije. Najveća ugovorena vrednost poljoprivrednog zemljišta iznosila je 7,2 miliona evra i odnosila se na više od 300 parcela u Surčinu, što znači da taj deo Beograda postaje strateški sve važniji – kako u pogledu infrastrukture, tako i u pogledu saobraćajne povezanosti i stanogradnje. Međutim, najviša cena po jedinici površine zabeležena je na teritoriji Novog Sada – 1.800 evra po aru.
Šume su učestvovale u 1.033 ugovora, a njihov promet vredeo je oko tri miliona evra. Kod ostalog zemljišta evidentirana su 534 ugovora, dok je vodno zemljište bilo prisutno u samo 18 transakcija. Ove kategorije, očekivano, imaju znatno manji finansijski značaj od građevinskog i poljoprivrednog zemljišta.
Poslovni prostori doneli više novca
Poslovni prostor je učestvovao u 804 ugovora, što je blagi pad u odnosu na prošlogodišnji drugi kvartal kada ih je bilo 827. Uprkos tome, ukupna vrednost prometa porasla je sa oko 87,1 na 119,1 milion evra. Kod poslovnog prostora posebno upada u oči razmera ovog nesklada, što sugeriše da su u drugom kvartalu prometovane vrednije nekretnine ili da je nekoliko većih poslova značajno podiglo ukupan rezultat. RGZ posebno prati i poslovne objekte kao zasebne građevine. Takvi objekti učestvovali su u 162 ugovora, dok je njihov ukupni promet iznosio oko 26,9 miliona evra. Industrijski objekti i skladišta pojavljuju se u 24 ugovora, uz vrednost od oko 8,7 miliona evra. Broj transakcija je mali, pa pojedinačne veće prodaje mogu snažno da promene ukupnu vrednost iz kvartala u kvartal.
Kako su garaže postale unosan deo tržišta?
Garažni prostor se po broju ugovora izdvaja mnogo više nego što bi se moglo zaključiti po njegovom udelu u ukupnoj vrednosti tržišta. U drugom kvartalu 2026. garažni prostori učestvovali su u 3.831 ugovoru, odnosno 10,1 odsto ukupnog broja transakcija. Godinu ranije bilo ih je 3.644, pa je tako broj kupoprodaja u ovom segmentu porastao.
Ukupna vrednost prometa garažnih prostora iznosila je oko 60,9 miliona evra, u odnosu na 53,9 miliona godinu ranije. Najskuplje garažno mesto prodato je na Starom gradu za 54.000 evra. RGZ odvojeno vodi i garaže kao samostalne objekte: njih je bilo u 101 ugovoru, sa ukupnom vrednošću od oko 309.000 evra.
Razlika između te dve kategorije je važna zato što najveći deo tržišta čine garažna i parking mesta koja su posebni delovi objekata, a ne samostalne garažne zgrade.
Rast interesovanja za garaže i nije tako teško objasniti. Naime, u velikim gradovima, a naročito u Beogradu, broj automobila već deceniju i po raste brže od raspoloživog parking prostora, dok novogradnja i skupi kvadrati dodatno podižu vrednost mesta za parkiranje. Garaže su, pritom, mnogo dostupnije od stanova, ne zahtevaju velika ulaganja u održavanje, a mogu i da se izdaju, pa su zanimljive i kupcima koji žele pasivan prihod od rentiranja.
Šta se još kupuje osim „ključnih“ nekretnina?
Pomoćni objekti pojavljuju se u 2.602 ugovora i po broju transakcija nisu zanemarljivi, ali njihov ukupni promet iznosi tek oko 3,1 milion evra. Poljoprivredni objekti učestvovali su u 109 ugovora, sa prometom od oko tri miliona evra, dok je za ostale objekte evidentirano 90 ugovora i približno 3,6 miliona evra. Objekti posebne namene „odnose“ 25 ugovora i ukupno vrede oko 6,7 miliona evra. U manjim kategorijama RGZ beleži i promet stambenih zgrada sa više stanova, vredan oko 5,4 miliona evra, kao i industrijskih prostora koji su posebni delovi objekata, sa prometom od oko 226.000 evra. Kategorija ostalih posebnih delova objekata vredela je oko 364.000 evra, dok je raznovrsno zemljište učestvovalo sa 6,3 miliona evra.
Nekretnine koje se kupuju „u paketu“
Deo tržišta ne može se uredno „smestiti“ u samo jednu kategoriju. RGZ zato posebno vodi raznovrsne posebne delove objekata, raznovrsne objekte i mešovite ugovore. U drugom kvartalu vrednost transakcija sa raznovrsnim posebnim delovima objekata iznosila je oko 64,2 miliona evra, raznovrsnih objekata oko 25,1 milion, dok su mešoviti ugovori vredeli oko 100,5 miliona evra. U praksi to mogu biti kupoprodaje u kojima se zajedno prometuju, na primer, stan i garažno mesto, stan i poslovni prostor.
Bez kredita teško do stana
Na nivou celog tržišta, kredit je korišćen u 15 odsto kupoprodaja, isto kao godinu ranije. Međutim, kada se podaci razdvoje prema vrsti nekretnine, vidi se da se građani najčešće zadužuju zbog stana – kreditom je finansirano 33,7 odsto takvih kupovina. Gotovina, dakle, i dalje vodi kada se posmatra celo tržište, čemu doprinosi veliki broj kupoprodaja zemljišta, kuća i drugih nekretnina. Kod stanova je odnos znatno drugačiji, naročito u velikim gradovima. U Nišu je kredit korišćen u 42,1 odsto kupoprodaja stanova, u Novom Sadu u 41,7 odsto, a u Beogradu u 40,5 odsto. Jedino je u Kragujevcu nešto manji udeo – 30 odsto.
Nekretnine van katastra gube udeo
Poseban deo izveštaja RGZ-a odnosi se na delimično regulisano tržište, odnosno promet nepokretnosti koje nisu upisane u katastar i kod kojih su postupci utvrđivanja prava i upisa složeniji. U drugom kvartalu na tom delu tržišta zaključena su 3.123 ugovora, 13,5 odsto manje nego godinu ranije, dok je vrednost prometa smanjena za 2,1 odsto, na 369,7 miliona evra. Udeo delimično regulisanog tržišta u ukupnom broju ugovora smanjen je tako sa 11 na 10 odsto, a u ukupnoj vrednosti sa 18 na 17 odsto. Pad je vidljiv i na primarnom tržištu: broj ugovora na delimično regulisanom primarnom tržištu smanjen je 9,9 odsto, na 2.589, dok je vrednost ostala gotovo nepromenjena na 279,6 miliona evra.
Udeo delimično regulisanog segmenta pao je sa 44 na 37 odsto prema broju ugovora i sa 46 na 39 odsto prema vrednosti. Najizraženija promena vidi se u Beogradu, gde je udeo prema broju ugovora smanjen sa 55 na 38 odsto, a prema vrednosti sa 54 na 40 odsto.
Tržište je skuplje, ali ne i aktivnije
Kada se podvuče crta, drugi kvartal pokazuje tržište koje je usporilo, ali nije izgubilo na vrednosti. Kupoprodaja je manje, ali to zasad nije nateralo prodavce da značajnije spuste cene, pa kroz tržište i dalje prolazi više novca nego pre godinu dana.
Stanovi ostaju „motor“, ali i drugi segmenti tržišta uspevaju da odole padu aktivnosti – negde se sklapa manje, ali vrednijih poslova, dok se kod građevinskog zemljišta broj kupoprodaja čak povećava. Upravo zato će u nastavku godine biti važno pratiti šta će prvo popustiti – broj transakcija ili cene. Dok prodavci nisu prinuđeni da prodaju imovinu po svaku cenu i mogu da čekaju kupca, slabija aktivnost ne mora automatski da donese jeftinije nekretnine.
S druge strane, ako se pad broja kupoprodaja produži, treba pomno pratiti koliko dugo tržište može da održava sadašnji nivo cena uz manji broj zaključenih poslova. Druga polovina godine pokazaće da li je ovo samo faza prilagođavanja ili početak ozbiljnije promene.
