Ugovor o zakupu nekretnine - štiti i podstanara i stanodavca
10.3.2015.
HO: Šta je loša stana odnosa podstanar-stanodavac ukoliko nije potpisan ugovor o zakupu nekretnine?
MM: Podstanari ne mogu da registruju adresu stanovanja u policiji, da se prijave na evidenciju Službe za zapošljavanje, upišu dete u obdanište i predškolsku ustanovu, dobiju povlašćenu kartu za parkiranje automobila ako stanuju u zoniranom području grada... Stanodavci, s druge strane, imaju problem ako se dogodi da im podstanar pobegne nakon što je oštetio stan ili nije platio račune, zakupninu… Bez pismenog ugovora o zakupu, ne mogu da dokažu ni da su uopšte imali podstanara.
HO: Šta je potrebno da stoji u ugovoru o zakupu?
MM: U ugovor se unose prava i obaveze zakupnih strana i bitni podaci o stanu, koji je predmet zakupa. Tu piše i vreme trajanja zakupa, visina i način plaćanja zakupnine i računa, slučajevi zakonitog prestanka zakupa i postupak stranaka, u toj situaciji, dužina otkaznog roka itd. Zapravo, čitav zakupni odnos se reguliše putem tog ugovora, a prema odredbi člana 7. stav 2. Zakona o stanovanju.
HO: Na koji način ugovor štiti podstanara?
MM: U slučaju spora, podstanar uz svoj zahtev ili tužbu prilaže primerak ugovora, kao pismeni dokaz o postojanju zakupnog odnosa između njega i stanodavca. Tako lakše ostvaruje svoja prava. Inače, osim pismenog ugovora, obe strane imaju zakonsku obavezu da sačine i zapisnik o stanju stana koji se izdaje. Međutim, kod nas se retko zaključuje i ugovor, a o ovom zapisniku da i ne govorimo.
HO: Koji je otkazni rok predviđen zakonom u slučaju da podstanar gazdi da otkaz za najam stana ili obrnuto?
MM: Uobičajeni otkazni rokovi za podstanare, kada ih daje stanodavac, u praksi su odmah, danas ili najkasnije sutra. Zakonski rok stanodavca je, ni manje ni više, 90 dana, odnosno 120 dana, kad poslednji dan roka pada u zimskom periodu decembar-februar. Međutim, u praksi se dešava da, kad se podstanar usudi da ukaže stanodavcu na takve rokove, ovaj se toliko izbezumi, da usledi teško maltretinje - isključuje podstanaru elektro priključak, menja bravu na ulaznim vratima sopstvenog stana, a nekada dođe i do fizičkog sukoba.
HO: Da li vlasnik stana mora pismeno da obavesti podstanara o otkazu stana?
MM: Zakona propisuje da je stanodavac dužan da uruči podstanaru pismeni otkaz stana. Najbolje je da, u tom slučaju, on to učini u preporučenoj poštanskoj pošiljci, kako bi imao dokaz da je dao otkaz.
HO: Da li je prema važećoj regulativi predviđeno i ostavljanje depozita stanodavcu? Koje su mane ili dobre strane takve prakse?
MM: Depozit nije obavezan, ali je preporučljiv za obe zakupne strane.
Dobra strana je u tome što podstanar obezbeđuje sebi odstupnicu, ako ostane dužan za dva-tri poslednja meseca. Tada on izlazi bez plaćanja zakupnine, jer ju je platio unapred, prilikom useljenja, pa će imati novac da zakupi novi stan. Stanodavac, s druge strane, na ovaj način obezbeđuje svoje potraživanje prema podstanaru, ako mu ovaj ne plati za poslednja dva - tri meseca.
HO: Kako da se na najbolji način zaštite porodice s decom koje žive kao podstanari?
MM: To je posebna priča. Posebno stradaju samohrane majke, na koje stanodavci bezobzirno nasrću. One nemaju novca, a ni volje, da traže sudsku pravnu zaštitu. U takvim situacijama, savetujemo im da prijave nesavesnog stanodavca u nadležnoj poreskoj filijali, jer niko od njih ne plaća porez na prihod od zakupnine.
U praksi česte pretnje, isključivanje struje, obijanje brave
HO: Da li su vam poznati slučajevi da su se podstanar i stanodavac međusobno "raskusuravali" na sudu? Šta je u praksi najviše sporno?
MM: Nažalost, brojni su takvi slučajevi. Recimo, stanodavac na Novom Beogradu se ugovorom obavezao da izdaje podstanaru priznanicu na primljeni novac, a zatim je odbijao da to čini. Podstanaru su priznanice trebale kako bi se refundirao u svojoj firmi. Zato on nije platio sledeću zakupninu, dok mu se ne izdaju sve priznanice unazad. Reakcija stanodavca je bila ta da mu je odmah isključio dotok električne energije i poslao "ćelavce" da mu prete. Podneli smo tužbu sa predlogom za izdavanje privremene mere, ali je sudija to odbila.
Drugi primer je, recimo, stanodavac u Zemunu koji je razbio vrata sopstvenog stana i isekao ruku podstanaru. Ovaj je prestao da mu plaća zakupninu, dok mu ne prijavi adresu u policiji. Podneli smo krivičnu prijavu zbog telesne povrede i stanodavac je osuđen, uslovno.
Izvor: Halo oglasi
