Za 100.000 evra danas u Beogradu kupujete samo 32 kvadrata
Od garaže koja košta 77.000 evra, pa do jednog jedinog kvadrata od čak 12.000 evra - najnoviji podaci RGZ-a pokazuju koliko se tržište nekretnina raslojilo i šta sve danas istim novcem možete kupiti u različitim delovima Srbije
Sa 100.000 evra danas možete kupiti tek nešto više od 30 kvadrata stana u Beogradu. U Nišu je isti novac dovoljan za oko 56 kvadrata, u Kragujevcu za oko 65, dok se u pojedinim gradovima za taj iznos već može razmišljati i o velikoj kući. A pre samo deset godina računica je bila znatno povoljnija po kupca: na Novom Beogradu, gde je 2016. prosečan kvadrat starog stana koštao oko 1.150 evra, 100.000 evra bilo je dovoljno za oko 87 kvadrata. Danas, kada prosečna cena prelazi 3.300 evra, isti budžet pokriva samo trećinu nekadašnje kvadrature. U Novom Sadu razlika je slična: za 100.000 evra 2016. godine mogli ste da kupite oko 118 kvadrata, a danas malo više od 40.
Ako vam, međutim, za život u Beogradu treba i automobil, stvar se dodatno komplikuje. Prosečna cena garažnog mesta na Starom gradu približila se iznosu od 30.000 evra, a najskuplje garažno mesto je u prvoj polovini godine prodato za čak 77.000 evra. Za sličan novac, u pojedinim delovima Srbije, takođe može da se kupi čitava kuća.
Dakle, kada kažemo da je tržište nekretnina u Srbiji „dinamično“ – zaista jeste tako.
S jedne strane je Beograd, gde pojedinačni kvadrati dostižu petocifrene iznose i gde završi gotovo polovina novca koji prođe kroz celo tržište nekretnina. Sa druge su gradovi u kojima se stan i dalje može kupiti za trećinu ili polovinu beogradske cene. Osim toga, Beograd i ostale gradove dele različiti stepen ponude i tražnje, kao i tempo poskupljenja, ali ono što im je zajedničko jeste da nekretnine nastavljaju da „jedu“ sve više novca građana.
U prvoj polovini 2026. u Srbiji je zaključeno 61.343 kupoprodajna ugovora, gotovo isto kao godinu ranije - rast je iznosio svega 0,2 odsto. Istovremeno je vrednost tržišta porasla čak 10,1 odsto, na 4,2 milijarde evra, objavio je nedavno Republički geodetski zavod (RGZ).
Stan je i dalje glavna srpska investicija
Kada se saberu razne nekretnine – stanovi, kuće, lokali, garaže i zemljište, jasno je gde odlazi najveći deo novca. Na stanove je u prvih šest meseci potrošeno oko 2,53 milijarde evra, odnosno čak 61 odsto ukupne vrednosti tržišta. Kuće su činile osam odsto tržišta, građevinsko zemljište sedam, poslovni prostori pet, a poljoprivredno zemljište oko tri odsto.
Stan je, dakle, i dalje ubedljivo najvažnija nekretnina u Srbiji – i kao mesto za život i kao način da se sačuva ili uloži kapital.
Međutim, upravo se kod stanova vidi jedan od najzanimljivijih trendova. Broj kupoprodajnih ugovora smanjen je za 1,9 odsto, dok je njihova ukupna vrednost porasla 11,4 odsto. Slično je i sa kućama: prodato ih je 2,2 odsto manje, a ukupna vrednost prometa povećana je 7,5 odsto.
Ovo svakako ne znači da su sve nekretnine poskupele tim tempom, jer na ukupnu vrednost prometa utiče i to šta se kupovalo – više skupljih ili većih nekretnina momentalno podiže ukupan iznos. Ipak, podaci jasno govore da se za gotovo isti broj kupovina danas izdvaja znatno više novca nego pre godinu dana.
„Prosečan stan“ sve manji
Dolazimo do cifre koja, možda, mnogo više govori od milijardi na nivou celog tržišta. Prosečan stan prodat u Srbiji u prvoj polovini godine koštao je 100.157 evra. Medijalna cena bila je nešto niža – 91.945 evra – što znači da se polovina analiziranih stanova prodavala ispod, a polovina iznad tog iznosa.
Prosečna cena kvadrata dostigla je 1.918 evra, dok je medijana bila 1.800 evra. Prosečna površina stana koji je menjao vlasnika bila je oko 57 kvadratnih metara.
Dakle, kada bismo na osnovu tih podataka pokušali da napravimo zamišljeni „tipičan“ stan sa tržišta, on bi imao nešto manje od 60 kvadrata i koštao bi oko 100.000 evra. Naravno, takav stan u realnosti gotovo da ne postoji, jer su regionalne razlike ogromne.
U Beogradu je prosečan kvadrat bio 3.219 evra, u Novom Sadu 2.359, u Nišu 1.765, Kragujevcu 1.575, a u Subotici 1.363 evra.
Drugim rečima, sa 100.000 evra i medijalnom cenom kvadrata, u Beogradu se dobija oko 32 kvadrata. U Novom Sadu oko 42, u Nišu približno 56, a u Kragujevcu oko 65 kvadrata. Isti budžet, dakle, može da znači ili garsonjeru ili manji jednosoban stan u glavnom gradu – ili porodični stan u drugom delu Srbije.
Beograd je tržište za sebe
Ako se pogleda samo novac, Beograd se više posmatra kao tržište u tržištu nego kao još jedan njegov deo. U glavnom gradu je u prvoj polovini godine prometovano nekretnina u vrednosti od oko 2,03 milijarde evra, što je gotovo 49 odsto ukupnog tržišta cele Srbije. Vojvodina je učestvovala sa oko 1,15 milijardi, Šumadija i zapadna Srbija sa 631,8 miliona, a južna i istočna Srbija sa 353,9 miliona evra.
Beograd, pritom, čini 55 odsto ukupne vrednosti prodatih stanova u Srbiji, 68 odsto garažnih prostora i 51 odsto poslovnih prostora. Ali čak ni Beograd nije jedno tržište, već je osetno isparčan, zavisno od lokacije, kvaliteta gradnje i ponude.
Prosečan kvadrat na Savskom vencu iznosio je 4.210 evra, na Starom gradu 4.030, na Vračaru 3.639, a na Novom Beogradu 3.385 evra. Na Staroj Rakovici prosek je bio 2.600 evra. U praksi, samo nekoliko kilometara razlike može da znači i više od 1.500 evra razlike po kvadratu. Kod stana od 60 kvadrata to je gotovo 100.000 evra.
Novi Beograd više nije „jeftinija alternativa centru“
Posebno je zanimljiv Novi Beograd, koji se godinama posmatrao kao tržište velikog broja stanova, ali cenovno, ipak, ispod starog gradskog jezgra. Ta razlika i dalje postoji, ali se smanjuje, budući da je prosečna cena kvadrata na Novom Beogradu dostigla 3.385 evra i bila je 15,74 odsto viša nego u isto vreme 2025. Pritom, Novi Beograd se izdvaja i po obimu prometa – u statistici je zabeleženo 1.439 prodaja stanova, znatno više nego na Savskom vencu, Vračaru ili Starom gradu.
Kod nekih manjih tržišta nekoliko vrlo skupih prodaja može da napravi dramatičan skok proseka, a ovde je broj transakcija dovoljno veliki da poskupljenje ima veću težinu. Uz to, rast se ne zaustavlja na stanovima.
Prosečna cena poslovnih prostora na Novom Beogradu dostigla je 2.570 evra po kvadratu i bila 29 odsto viša nego godinu ranije. Kod garaža je prosečna cena bila oko 24.400 evra, uz međugodišnji rast od gotovo 19 odsto. Dakle, Novi Beograd ne postaje skup samo za stanovanje nego i za rad i – bukvalno – za parkiranje.
Kad parking postane luksuz
Garaže su, možda, najbolji primer kako se promenila svakodnevica života u velikom gradu. Pre desetak ili petnaest godina parking mesto se uglavnom posmatralo kao dodatak stanu. Danas u pojedinim delovima Beograda postaje ozbiljna stavka u ukupnom budžetu kupca.
Na Starom gradu prosečna cena garažnog mesta iznosila je 29.348 evra, na Savskom vencu 28.100, na Novom Beogradu 24.409, a na Vračaru 22.388 evra. Najskuplje je prodato za 77.000 evra. Ta cifra zvuči manje apstraktno kada se uporedi sa cenama kuća.
Medijalna cena kuće u Nišu bila je 35.000 evra, u Subotici 40.000, u Jagodini oko 30.000 evra. Dakle, jedna garaža u najskupljem delu Beograda može da košta koliko cela kuća u drugom gradu. Ovo poređenje, naravno, ne govori da su te dve nekretnine ekonomski uporedive – zemljište, lokacija, infrastruktura i potražnja potpuno su različiti. Ipak, odlično pokazuje koliko je lokacija postala bitan, sastavni deo cene.
Od 28.500 do 765.000 evra za kuću u Beogradu
Prosečna cena kuće na nivou celog Beograda bila je oko 99.000 evra u prvoj polovini ove godine. Međutim, taj prosek krije značajna cenovna variranja.
Na Savskom vencu medijalna cena kuće iznosila je čak 765.000 evra, u Rakovici 232.500, Zemunu 165.000, Sopotu 55.000, a u Mladenovcu 28.500 evra. Formalno, sve je to Beograd, pa ipak, razlika u lokaciji znači da se za cenu jedne kuće na Savskom vencu može kupiti više od 25 kuća po medijalnoj ceni u Mladenovcu.
Istovremeno, najskuplja kuća u prvih šest meseci prodala se na Savskom vencu za 2,1 milion evra.
Kod stanova je rekord bio još viši – 2,6 miliona evra za stan na Starom gradu, uz cenu od čak 12.000 evra po kvadratu. To je skoro četiri puta više od prosečne cene kvadrata u Beogradu i više od šest puta iznad republičkog proseka. Beograd na vodi, sada već očekivano, ide još jedan korak dalje. Tu je najviša prosečna cena iznosila 5.821 evro po kvadratu, uz medijanu od 5.528 evra. U kompleksu SOUL 64 prosek je bio 4.108 evra, u Sava Residence 3.939, Newportu 3.741, a Wellportu 3.690 evra.
Na beogradskom tržištu nekretnina se u isti mah stvara zasebno tržište novijih, premijum kompleksa u kojem kupac ne plaća samo kvadrat, već kompletan paket – lokaciju, novogradnju, garažu, obezbeđenje, recepciju, pogled, sadržaje u okviru kompleksa i određeni način života. Koliko je taj život vredan, tržište trenutno vrlo konkretno procenjuje.
Starogradnja već neko vreme nadmašuje novogradnju
Na nivou Srbije prosečan kvadrat starogradnje bio je čak nešto skuplji od novogradnje – 1.935 prema 1.872 evra. Pritom je prosečna cena postojećih stanova bila 16,3 odsto viša nego godinu ranije, dok je kod novih rast iznosio 12,7 odsto.
To ne znači da je novogradnja generalno postala jeftinija. Cena stana odavno nije samo pitanje toga koliko je zgrada nova. Dobra lokacija može da podigne cenu starogradnje iznad novog stana u manje traženom delu grada, a kada se saberu različiti gradovi i naselja, ta razlika postaje još vidljivija.
Niš je možda najbolji primer za to. Prosečna cena kvadrata starogradnje porasla je čak 28,23 odsto, dok je kod novogradnje rast iznosio svega 4,58 odsto. Slična, mada manje izražena razlika vidi se i u Kragujevcu i Pančevu.
Starogradnja, dakle, nije nužno "jeftinija opcija" i taj trend postoji već neko vreme. Kupac često bira između novog stana i već formiranog kvarta, u kojem su mu prodavnice, škole, prevoz i drugi sadržaji već nadohvat ruke. Koliko je upravo to uticalo na rast cena podaci RGZ-a ne mogu da pokažu, ali vidimo da "staro" ne znači uvek i nižu cenu.
Poslovni prostor tiho pravi najveći skok
Dok se najveći deo pažnje tradicionalno usmerava na stanove, jedan segment tržišta raste još snažnije. U prvoj polovini 2026. prodat je 1.631 poslovni prostor, 6,4 odsto više nego godinu ranije, dok je ukupna vrednost tog tržišta porasla čak 30 odsto. Prosečna realizovana cena iznosila je 1.420 evra po kvadratu i bila 12,9 odsto viša nego godinu ranije.
Najskuplji je Vračar, sa prosečnih 3.955 evra po kvadratu, a slede Stari grad sa 3.823 i Novi Beograd sa 2.570 evra. Upravo na Vračaru je prodat i najskuplji pojedinačni poslovni prostor, za 1,7 miliona evra, odnosno oko 9.800 evra po kvadratu.
Kod poslovnih prostora posebno je važno ne izjednačiti rast ukupne vrednosti tržišta sa rastom cene kvadrata. Vrednost je skočila 30 odsto, ali je prosečna cena kvadrata u Srbiji porasla za 12,9 odsto. Razliku može da objasni i to što su prodavani veći, skuplji ili kvalitetniji prostori. Ipak, činjenica da rastu i broj transakcija i prosečne cene govori da je ovaj deo tržišta mnogo življi nego pre godinu dana.
Sve više stanova kupuje se pomoću kredita
Kredit je korišćen u 14 odsto svih transakcija nekretnina u prvom delu godine, ili za jedan procentni poen više nego godinu ranije. Kod stanova je udeo mnogo veći: kreditno plaćanje evidentirano je kod 33 odsto kupoprodaja, naspram 30 odsto godinu ranije.
Dakle, svaki treći stan u Srbiji kupuje se uz kredit.
Ali jednako je zanimljivo i to što se dve trećine stanova i dalje kupuje bez evidentiranog kreditnog finansiranja. To je važno jer pokazuje da visoke cene ne održavaju samo kupci koji se zadužuju na 20 ili 30 godina. Na tržištu i dalje postoji velika količina gotovine i kapitala iz drugih izvora – ušteđevine, prodaje druge nekretnine, porodičnog novca ili investicionog kapitala. Zbog toga tržište može da ostane skupo čak i kada dostupnost kredita postane problem delu stanovništva.
