Za 800 evra mesečno u Parizu dobijete garsonjeru, a u Sofiji trosoban stan
Koliko je stanovanje u Evropi danas (ne)dostupno, najbolje pokazuje jednostavna računica: koliko kvadrata može da se iznajmi, ako se za kiriju izdvaja od 30 do 40 odsto mesečnih primanja. Upravo na toj osnovi zasnovana je analiza projekta ESPON HOUSE4ALL, koji predvodi Tehnički univerzitet u Beču. U Srbiji, koja je izuzeta iz ove analize jer nije članica Evropske unije (EU), taj udeo je često i znatno viši, posebno u Beogradu, gde podstanari za kiriju izdvajaju do čak 50 odsto svojih mesečnih prihoda.
Akcenat je u ovoj analizi stavljen na kiriju, jer ona najbolje pokazuje trenutnu dostupnost stanovanja prosečnom građaninu i najbrže reaguje na tržišne promene. Za razliku od kupovine stana, što je proces koji zavisi od kredita, kamatnih stopa, učešća i drugih faktora, kirija predstavlja direktan mesečni trošak sa kojim se suočava najveći broj ljudi na Starom kontinentu, posebno mladih.
Šta nam pokazuje ista računica
Kada se model korišćen u analizi projekta ESPON HOUSE4ALL primeni na gotovo sva evropska tržišta, vidimo da su razlike među gradovima vrlo očigledne i konkretne: u Parizu, Minhenu ili Amsterdamu prosečna plata realno pokriva tek između 20 i 40 kvadratnih metara, što znači da budžet za kiriju, koji se kreće između 800 i 1.400 evra mesečno, najčešće nije dovoljan za više od garsonjere ili manjeg jednosobnog stana. Istovremeno, u manjim gradovima, poput Sofije ili Temišvara, i slabije traženim regionima istočne Evrope, kao i u ruralnim zonama zapadnih zemalja – za sličan iznos prihoda moguće je priuštiti i više od 80, pa čak i 100 kvadrata stambenog prostora. Međutim, ta razlika je više posledica nižih cena nego veće kupovne moći, jer su i zarade u tim sredinama značajno niže.
U zapadnoj Evropi prosečna plata je od 2.500 do 3.500 evra, ali visoke cene znače da se za taj novac dobija vrlo malo prostora. U centralnim delovima Pariza ili Minhena, zakup jednosobnog stana lako prelazi 1.200 evra, a u Amsterdamu ili Dablinu može preći čak 1.500 evra. U srednje razvijenim regionima Evrope, poput manjih gradova u Francuskoj, Nemačkoj ili Belgiji, ista računica vodi do nešto povoljnijeg ishoda. Uz plate od 2.000 do 2.800 evra i kirije između 700 i 1.000 evra, moguće je priuštiti stan veličine 50-80 kvadrata. Tu vidimo i svojevrsni paradoks: razlike unutar jedne zemlje mogu biti veće nego između dve države.
U istočnoj Evropi, situacija izgleda povoljnije na prvi pogled. Plate od 800 do 1.500 evra i kirije od 250 do 600 evra omogućavaju zakup većeg prostora, često između 60 i 100 kvadrata. Ipak, u realnosti, standard nije nužno viši, jer su i prihodi niži, pa odnos troškova i zarade ostaje ključni problem. Sličan pritisak vidi se i u našem regionu. U Zagrebu i Ljubljani stanovanje postaje sve manje dostupno prosečnim domaćinstvima, posebno u centralnim gradskim zonama. Istraživanje pokazuje da su prestonice i turističke zone među najmanje pristupačnim tržištima, jer cene zakupa i kupovine rastu brže od plata građana.
Gradovi kao žarišta najskupljeg stanovanja
Najveći pritisak na kućne budžete osećaju građani Lisabona i Barselone, gde se kirije za jednosoban stan kreću između 900 i 1.400 evra. Uzimajući u obzir tamošnje prosečne zarade, to znači da je za rentu u ovim gradovima neretko potrebno dati od 40 do 50 odsto mesečnih prihoda. Dakle, slično kao u Srbiji, kada je reč o samom odnosu primanja i rente.
Prema pisanju idealista.com, tržište izdavanja stanova u Barseloni sve više se deli na dva ekstrema – raste broj veoma malih stanova za izdavanje, ali i velikih i skupih nekretnina, dok je ponuda klasičnih porodičnih stanova srednje veličine sve manja. To, opet, znači da „prosečni podstanari“ danas mnogo teže pronalaze stan koji mogu da priušte. Stanovi se izdaju gotovo odmah, često i pre nego što se javno oglase, dok deo vlasnika prelazi na kratkoročni ili sezonski najam jer im je isplativiji. Istovremeno, iako je ograničavanje rasta kirija u Kataloniji usporilo poskupljenja, deo stanodavaca je baš zbog toga povukao stanove iz segmenta dugoročnog izdavanja, što je dodatno smanjilo ponudu i povećalo pritisak.
Ovakav odnos se, posebno na duže staze, smatra neodrživim, jer domaćinstva nisu u stanju ni da uštede ili pokriju neke dodatne životne troškove. Treba pomenuti i da su Portugal, Španija ili Italija izuzetno atraktivne turističke destinacije koje masovno naseljavaju stranci iz svih delova sveta, kao i digitalni nomadi koji se u određenoj zemlji zadrže dovoljno dugo da „poremete“ tržište zakupa. Trend rasta kirija koji su nama „doneli“ Rusi nakon 2022. godine, Mediteranu su doneli Skandinavci i Amerikanci. Primera radi, oni grade život u Španiji, rade na daljinu za stranog poslodavca i zarađuju dosta više od prosečnog Španca. Vlasnici stanova, potom, podižu cene zakupa ili kvadrata, jer vide priliku za zaradu.
Španska vlada je, inače, još početkom 2025. godine najavila planove za uvođenje poreza do 100 odsto na nekretnine koje kupuju stanovnici zemalja koje nisu u EU, poput Velike Britanije i SAD. Ta mera je jedna od desetak koje je tada predstavio premijer Pedro Sančez, upravo u cilju rešavanja stambene krize u zemlji.
Kirije rastu brže od plata
Trend rasta cena posebno je izražen u periodu nakon pandemije. U Nemačkoj su kirije u većim gradovima porasle za oko 20 do 30 odsto u odnosu na 2019. godinu, dok u Portugalu i Španiji taj rast često prelazi 30 odsto. U Irskoj i Holandiji tržište beleži i dvocifren godišnji rast u pojedinim segmentima, pokazuje izveštaj ESPON HOUSE4ALL.
Plate su u istom periodu rasle sporije, što znači da je realna dostupnost stanovanja dodatno pogoršana. Drugim rečima, čak i kada prihodi rastu – oni ne uspevaju da isprate tempo poskupljenja stanova. Posebno je pogođena srednja klasa, koja sve češće upada u svojevrsni paradoks – zarađuje „previse” da bi imala pravo na subvencionisano stanovanje, ali i premalo da bez velikog opterećenja priušti trenutne kirije ili kupovinu stana u većim gradovima.
Mladi plaćaju najskuplji kvadrat
Mimo porodica koje mogu pripadati takozvanoj srednjoj klasi – mada se njene granice sve više zamagljuju – krizom stanovanja u Evropi najviše su pogođeni mladi i samci. Oni najčešće iznajmljuju male stanove, koji imaju višu cenu po kvadratu. To znači da oni sa najmanjim budžetom, zapravo, plaćaju najviše proporcionalno. Posledice su vidljive širom Evrope – u Italiji, Španiji i Grčkoj više od 60 odsto mladih do 30 godina i dalje živi sa roditeljima, jer ne mogu da se osamostale.
Taj „iznuđeni” trend postaje vidljiv čak i u zemljama koje su tradicionalno bile orijentisane na vlasništvo nad nekretninom, poput Poljske, Španije, Irske i ostatka Ujedinjenog Kraljevstva, zbog čega se sve češće govori o fenomenu „generacije podstanara“ (eng. generation rent). Sa druge strane, zemlje sa tradicionalno razvijenim tržištem zakupa, poput Švajcarske, Nemačke, Austrije i Danske, manje su pogođene rastom broja podstanara, ali se i tamo vodi rasprava o rastu kirija i potrebi za strožom kontrolom cena zakupa.
Poseban problem je to što mladi najčešće ulaze na tržište rada sa nestabilnijim poslovima, kraćim ugovorima i manjim iznosom štednje. Istraživanje ukazuje i na to da otežano stanovanje, odnosno nemogućnost osamostaljenja direktno utiče na važne životne odluke mladih ljudi, poput osnivanja ili proširenja porodice. Takođe, manje su spremni da se presele zbog posla, jer visoki troškovi zakupa u ekonomski razvijenijim gradovima često „pojedu“ prednost većih plata, pa selidba ne donosi nužno i bolji životni standard.
Dakle, dilema da li kupiti ili rentirati stan svakako ostaje – kako u svetu, tako i u Srbiji, o čemu smo i pisali letos.
Turizam i kratkoročni najam dodatno podižu cene
U turističkim centrima situaciju dodatno komplikuje rast kratkoročnog izdavanja. Procenjuje se da je u Barseloni i Lisabonu do petine stanova u centralnim zonama preusmereno na turistički najam. Sličan obrazac vidljiv je i u Dubrovniku i Splitu, gde je dugoročni zakup sve teže dostupan lokalnom stanovništvu. Manja ponuda direktno znači više cene, što za posledicu ima pogoršanje dostupnosti stanovanja.
U Španiji su, na primer, već neko vreme na snazi strože mere protiv prekomernog turizma i nekontrolisanog kratkoročnog izdavanja, pri čemu su vlasti pooštrile pritisak na platforme Booking i Airbnb. Hiljade oglasa za turistički smeštaj našlo se „pod lupom” zbog neodgovarajućih dozvola, a lokalne vlasti tvrde da takvi oglasi dodatno smanjuju ponudu stanova za lokalce i ubrzavaju rast kirija u već opterećenim gradovima.
Energetska tranzicija kao dodatni trošak
Pritisak dolazi i iz sektora energetike i „zelenih“ politika. U zemljama poput Nemačke i Austrije, energetska obnova zgrada dovodi do povećanja kirija od pet do 15 odsto, jer vlasnici deo troškova renoviranja prebacuju na zakupce. Reč je o ulaganjima u izolaciju, zamenu stolarije, efikasnije sisteme grejanja i smanjenje potrošnje energije, što je jedan od ključnih ciljeva evropske zelene tranzicije.
Iako takve mere dugoročno mogu da smanje račune za energiju i povećaju vrednost nekretnine, problem je što početni trošak najčešće dolazi usred krize – kada su stanovanje i troškovi života već rekordno visoki. Zato se u pojedinim zemljama učestalije vode rasprave o tome da li teret klimatske tranzicije nesrazmerno „pada“ na leđa podstanara i srednje klase.
Beč kao izuzetak u Evropi
U ovako neizvesnom i nezavidnom okruženju, postavlja se pitanje ima li izuzetaka među državama i gradovima? Ima.
Beč se često navodi kao jedan od retkih evropskih gradova koji je uspeo da zadrži relativno pristupačno stanovanje uprkos rastu cena širom kontinenta. Ključ je u dugogodišnjoj stambenoj politici koja se oslanja na veliki fond javnih i subvencionisanih stanova. Procene pokazuju da oko 60 odsto stanovnika živi u takvim nekretninama.
Grad decenijama ulaže u izgradnju stanova za dugoročni zakup, a pravo na subvencionisani najam nema samo socijalno ugroženo stanovništvo, već i značajan deo srednje klase. Upravo to je jedna od najvećih razlika u odnosu na većinu evropskih metropola, gde je javno stanovanje, uglavnom, rezervisano za najsiromašnije slojeve društva. U Beču takav model sprečava nagli rast kirija, jer privatni sektor ne može potpuno nekontrolisano da diktira cene.
Manje kvadrata za isti novac
Kada se sve sabere, zaključak je jednostavan, ali ne i ohrabrujući. U većem delu Evrope, za isti udeo plate, danas se može priuštiti manje kvadrata nego pre nekoliko godina. Razlike između gradova i regiona jesu velike, ali je problem zajednički – stanovanje postaje sve veći finansijski teret. Ono što je nekada bilo standard srednje klase, danas postaje luksuz.
