Zaduživanje postaje skuplje: koliko će porasti rata u 2026?
Euribor ostaje ključni kanal kroz koji se globalni šokovi prelivaju na domaće tržište, dok neizvesnost oko inflacije i geopolitike odlaže pad kamata i menja tržišnu dinamiku
Kamatni ciklus u Srbiji je u fazi u kojoj više nije presudno da li kamate rastu ili stagniraju, već koliko dugo će ostati povišene. Posle ukidanja ograničenja kamatnih stopa 1. januara tekuće godine i u trenutku kada se euribor ne vraća na nivoe koje je tržište očekivalo, cena zaduživanja sve više zavisi od faktora koji su van domašaja domaće monetarne politike – od inflacije u evrozoni do geopolitičkih tenzija koje utiču na cene energije.
Do početka 2026. godine ograničenja Narodne banke Srbije obuhvatala su kredite sa promenljivom i kredite sa fiksnom kamatom, ali na različite načine: kod varijabilnih stopa, efektivna kamatna stopa bila je ograničena na oko 5,0 odsto, čime je ublažen prenos rasta euribora na mesečne rate postojećih dužnika, dok je kod fiksnih kamata postojao limit od oko 6,0 odsto, pa banke nisu mogle da ponude višu cenu za ugovaranje kamate na duži rok.
Nakon isteka tih mera, ograničenja kamatnih stopa nisu u potpunosti ukinuta, ali su fleksibilnija, što sa sobom povlači veće rate za stambene kredite.
Tako su banke u Srbiji od 1. januara dobile veći prostor za formiranje cena kredita, što praktično znači da se promene referentnih stopa sada brže i direktnije prelivaju na kamate koje plaćaju građani. U regularnim okolnostima, ovaj potez bio bi neutralan ili, čak, pozitivan signal o stabilizaciji tržišta. Međutim, taj trenutak se poklopio sa fazom u kojoj se očekivani pad referentnih stopa u Evropi čini sporijim i neizvesnijim nego što se pretpostavljalo. I tu dolazimo do euribora koji „vedri i oblači“.
Tromesečni euribor, koji je početkom 2022. godine bio na nivou od oko -0,5 odsto, tokom 2023. je porastao na više od 3,5 odsto, što je bio najbrži rast u novijoj istoriji jedne monetarne unije, poput evrozone. Tokom 2024. i 2025. godine, euribor se stabilizovao u rasponu između približno tri i četiri odsto, uz povremene oscilacije koje su odražavale promene očekivanja u vezi sa politikom Evropske centralne banke, da bi početkom 2026. ponovo počeo da raste.
Na tržište kredita u Srbiji kretanje euribora ima direktan i merljiv efekat, jer je većina stambenih kredita indeksirana u evrima. Euribor, stoga, predstavlja okosnicu na koju banke dodaju svoju maržu, a ta marža se u praksi najčešće kreće između 2,5 odsto i četiri odsto, u zavisnosti od klijenta, banke i vrste proizvoda koji banka nudi. Na kraju, kada se sve sabere, efektivne kamate na nove stambene kredite trenutno se, uglavnom, kreću u rasponu od oko 5,5 odsto do sedam odsto.
U odnosu na period pre 2022, kada su ukupne kamate često bile između dva odsto i tri odsto, razlika koja na papiru deluje kao tek nekoliko procentnih poena, na rok od 20 ili 30 godina pretvara se u desetine hiljada evra dodatnog troška.
Ovom razlikom se direktno sužava krug građana koji mogu da dobiju kredit. Konkretno, isti stan danas košta znatno više nego pre nekoliko godina – ali u ovom slučaju ne zbog cene kvadrata (koje su nesumnjivo porasle), već zbog viših kamata na kredite.
Šta nam kaže prosta računica?
Za zajam od 100.000 evra na 25 godina, mesečna rata pri kamati od tri odsto iznosi oko 475 evra, a pri kamati od šest odsto ista rata raste na približno 640 evra. Razlika od oko 165 evra mesečno predstavlja dodatni trošak od gotovo 2.000 evra godišnje, odnosno više od 50.000 evra tokom celog perioda otplate. Poređenja radi, za taj iznos je, u ne tako dalekoj prošlosti, bilo moguće kupiti garsonjeru u prestonici.
Za kredite od 150.000 ili 200.000 evra, koji su sve češći na tržištu Beograda, taj jaz postaje još izraženiji i direktno utiče na kreditnu sposobnost domaćinstava.
Važno je, međutim, to da trenutni rast kamata ne nosi sa sobom nagli šok. Za razliku od perioda između 2022. i 2023, kada su rate skakale u kratkom vremenskom roku, sada je rast sporiji, ali i uporniji. Dodatni problem je širi evropski kontekst kojem Srbija mora da se prilagodi. Inflacija u evrozoni, iako značajno niža nego pre dve godine, i dalje nije u potpunosti pod kontrolom. Kretanja cena usluga, plata i energije ukazuju na to da pritisci vrebaju i onemogućavaju Evropskoj centralnoj banci da agresivno i brzo smanji kamate.
I dok su tržišta tokom 2024. i početkom 2025. godine očekivala brži prelazak u fazu popuštanja monetarne politike, inflacija koja je uporno ostajala iznad ciljanog nivoa od dva odsto – „ohladila“ je ta očekivanja. Potom je usledio rat na Bliskom istoku, koji je iznova otvorio pitanje stabilnosti globalnog energetskog tržišta, cena nafte, inflacije, većih troškova proizvodnje i transporta, i posledica svega toga po potrošače.
Kako se banke ponašaju u ovoj situaciji?
Banke na aktuelna dešavanja odgovaraju kombinacijom cenovnog i kreditnog opreza. Pored viših kamata, vidljivo je i pooštravanje kriterijuma za odobravanje kredita, uključujući strože procene kreditne sposobnosti i prihoda, uz fokus na stabilnost zaposlenja klijenta. U pojedinim slučajevima, banke povećavaju i zahteve za učešće kod stambenih kredita, koji se i dalje kreću oko minimalnih 20 odsto, mada u praksi često zahtevaju i više, posebno kod klijenata „rizičnijeg profila“.
Pod „rizičnijim profilom“ banke najčešće podrazumevaju kombinaciju nekoliko faktora: nestabilna ili teško proverljiva primanja (na primer, ugovori na određeno vreme, honorarni rad ili prihodi iz inostranstva bez jasne evidencije), viši nivo već postojećeg zaduženja, slabija kreditna istorija ili kašnjenja u otplati, kao i niža učešća ličnih sredstava u kupovini nekretnine. Dodatni rizik predstavlja i starost klijenta u odnosu na rok otplate, kao i kupovina nekretnine u fazi izgradnje ili na lokacijama na kojima je tržište manje likvidno. Rizičnijim se često smatraju i klijenti zaposleni u sektorima osetljivim na ekonomske promene, kao i oni čiji odnos ukupnih mesečnih obaveza i prihoda ulazi u „višu zonu opterećenja“. Banke pažljivo posmatraju i strukturu prihoda – na primer, koliki deo čine bonusi, varijabilni delovi plate ili prihodi koji nisu stalni.
U pozadini svega je sledeća logika: što je veća neizvesnost u pogledu budućih prihoda ili vrednosti nekretnine, to banke traže veće učešće klijenta u riziku. Veće učešće smanjuje iznos kredita, a time i potencijalni gubitak banke u slučaju problema s otplatom.
Dakle, s jedne strane, rast kamata povećava trošak zaduživanja, a s druge strane stroži kriterijumi smanjuju dostupnost kredita. Kombinacija ta dva faktora sužava bazu potencijalnih kupaca nekretnina – plaćanjem iz kredita, posebno kada je reč o mladima ili onima s prosečnim primanjima. Iz ugla tržišta nekretnina, iako cene ne beleže nagli pad, tempo rasta se smanjuje, a broj transakcija prilično stagnira. Kupci su oprezniji, odluke donose racionalnije, uz detaljnije poređenje troškova kupovine i zakupa.
Za one koji sada kupuju nekretninu, ključna dilema više nije samo cena kvadrata, već ukupna cena finansiranja. Razlika između nominalne vrednosti nekretnine i ukupnog iznosa koji će biti vraćen banci – postaje ključna stavka u odlučivanju.
I privreda trpi
Privreda se suočava sa sličnim, ali još kompleksnijim izazovima. Rast kamatnih stopa povećava trošak kapitala, što direktno utiče na investicione odluke: projekti sa nižim očekivanim prinosima postaju neisplativi, dok su i profitabilni projekti suočeni sa dužim periodom povrata. U sektorima koji se oslanjaju na kreditno finansiranje, poput građevinarstva, logistike ili industrijskih nekretnina, trenutne okolnosti svakako mogu dovesti do usporavanja investicione aktivnosti. Istovremeno, kompanije sa većim dugom suočavaju se s rastom troškova servisiranja obaveza, što utiče na profitne marže.
Šta možemo da očekujemo?
Ključno pitanje za naredni period ostaje koliko dugo će ovakvi uslovi trajati. U optimističnom scenariju, stabilizacija tržišta i dalji pad inflacije omogućili bi postepeno smanjenje euribora ka nivou od oko dva odsto, što bi se prelilo i na kamate u Srbiji, koje bi mogle da padnu, ali verovatno ne ispod četiri do pet odsto za stambene kredite. U pesimističnijem scenariju, geopolitičke tenzije i uporna inflacija zadržale bi euribor blizu trenutnih nivoa, što bi značilo da kamate u Srbiji ostaju povišene tokom dužeg perioda.
Sve u svemu, bankarski sektor u Srbiji ostaje stabilan, s udelom nenaplativih kredita ispod tri odsto, što ukazuje na to da sistemski rizik nije povećan. Međutim, individualni pritisak na domaćinstva biva sve jači. Za one sa većim zaduženjem, čak i umereno povećanje rata može značajno uticati na budžet i svakodnevno upravljanje finansijama.
