Zašto kirija više ne otplaćuje stan?
Da ste pre samo šest ili sedam godina kupili jednosoban stan na atraktivnoj lokaciji u Beogradu, računica je mogla da izgleda gotovo idealno. Stan od oko 45 kvadrata mogao je da se kupi za približno 90.000 evra, a da se izda za oko 450 evra mesečno. To znači da je vlasnik godišnje od kirije dobijao okvirno 5.400 evra, odnosno bruto prinos od oko šest odsto.
Danas, međutim, sličan stan na istoj ili uporedivoj lokaciji košta između 160.000 i 180.000 evra. Kirija je, svakako, viša nego ranije, ali ne duplo viša. Ako bi se takav stan izdavao za 700 do 800 evra mesečno, godišnji prihod od zakupa iznosio bi između 8.400 i 9.600 evra. Na prvi pogled, deluje da vlasnik stana za izdavanje danas zarađuje mnogo više nego pre nekoliko godina, ali u odnosu na cenu stana – zarada je manja.
Upravo ova računica krije jednu od najvećih promena koje su se dogodile na domaćem tržištu nekretnina u proteklih nekoliko godina, pa se prirodno nameću pitanja – koliko se danas, zapravo, isplati investiciona kupovina, i da li nekretnina još uvek ima status sigurne luke. Posmatrano kroz prizmu investitora, stanovi nikada nisu bili skuplji, dok su prihodi od njihovog izdavanja relativno skromniji. Ipak, dugoročno gledano, priča je nešto složenija.
Šta je „pomrsilo konce“ investitorima?
Da bi se razumelo zašto su prinosi pali, potrebno je vratiti se nekoliko godina unazad.
Nekretnine su u Srbiji oduvek imale poseban status. Za razliku od razvijenijih tržišta, gde se novac raspoređuje između akcija, fondova, obveznica i – nekretnina, domaći investitori su tradicionalno najviše posvećeni ulaganju u stanove. Razlog za to je kulturološke prirode i stvar mentaliteta, ali i činjenica da je Beogradska berza hronično „troma“, što primorava investitore da se okreću onome što je sigurno. Osim toga, važno je iskustvo. Generacije građana Srbije su prolazile i prolaze kroz inflaciju, devalvacije, bankarske krize i različite ekonomske šokove, pa se nekretnina nametnula kao najopipljiviji oblik sigurnosti.
Kada su nakon pandemije kamatne stope još uvek bile niske, a inflacija počela da raste, interesovanje za kupovinu stanova dodatno je ojačalo. Drugim rečima, zavladala je mantra „bolje novac pretvoriti u kvadrate“, nego da stoji na račun. Potom je usledio još jedan događaj koji je potpuno promenio tržište nekretnina (pre svega zakupa) u Srbiji, a to je masovni dolazak stranaca. Dominacija Rusa i Ukrajinaca izazvala je nagli rast tražnje za stanovima u Beogradu i Novom Sadu, pa su kirije u pojedinim delovima za kratko vreme porasle više od 50 odsto. Stanovi koji su se izdavali za 400 evra odjednom su koštali 600 ili 700 evra, a neki vlasnici su čak tražili dvostruko više novca nego ranije.
U tom trenutku, činilo se da je investiciona kupovina nepogrešiva strategija. Međutim, tržište nekretnina se našlo u balonu, što je donekle i bilo očekivano: kirije sada stagniraju ili padaju.
Skupi kvadrati i skromni prinosi
Poslednje dve godine donele su postepenu normalizaciju tržišta zakupa. Deo stranaca je napustio Srbiju, deo se preselio u manje ili jeftinije stanove, a na tržištu se pojavio i veći broj novih nekretnina namenjenih izdavanju. Istovremeno, kirije su dostigle nivo koji mnogi zakupci više nisu mogli ili nisu želeli da plaćaju. Stvoren je vakuum.
Vlasnici stanova koji su tokom perioda najveće euforije podizali cene, u međuvremenu su shvatili da nekretnina može ostati prazna mnogo duže nego ranije, te su sada primorani da „koriguju“ svoja očekivanja i apetite za zaradom. Ali je zanimljivo da je ovaj silazni trend pogodio samo tržište zakupa.
U većem delu tržišta kupovine, odnosno prodaje, vrednost kvadrata je nastavila da raste, iako nešto sporije nego tokom najintenzivnijeg perioda poskupljenja. Tako je nastao paradoks koji danas (re)definiše tržište investicionih nekretnina: dok ulazna cena investicije raste, prihod koji ta investicija generiše počinje da stagnira. Trenutno se najviše govori o kompresiji prinosa, odnosno situaciji u kojoj investitor za isti ili čak veći iznos novca dobija relativno manji povrat. Da li to onda znači da je stanje postalo alarmantno i da se kupovina stana zarad izdavanja više ne isplati?
Kratak odgovor bi bio da nije sve tako crno-belo. Iako je matematika egzaktna i tačno možemo videti koliko gubimo, odnosno dobijamo, u ovom slučaju ne možemo reći da je isplativost anulirana, već se samo promenila logika isplativosti. Dakle, možda prinosi neće biti maksimalni kao pre nekoliko godina, ali to ne znači da ih neće biti. Važno je prihvatiti novu realnost i uskladiti svoja očekivanja o zaradi u odnosu na trenutne tržišne uslove.
Pre desetak godina, investitor je mogao da računa na dve stvari istovremeno: solidan mesečni prihod od zakupa i rast vrednosti nekretnine. Danas je prvi faktor znatno slabiji nego ranije, a drugi faktor opstaje. To znači da se stan više ne kupuje prvenstveno zbog rente, mada mnogim investitorima renta i nije (bila) glavni motiv kupovine, već dodatni benefit.
Samim tim, ako promenite perspektivu i stan ne posmatrate kao „bankomat“ koji vam svakog meseca isplaćuje visok prihod, već prvenstveno kao sredstvo za očuvanje kapitala, onda ćete biti daleko zadovoljniji svojom odlukom, to jest kupovinom.
Ko najviše oseća pad prinosa?
Najveću promenu trenutno osećaju kupci koji nekretninu – namenjenu izdavanju – kupuju uz pomoć kredita, ali takvih nema mnogo, jer se stan u te svrhe uglavnom kupuje od „viška“ kapitala (keša). Pre nekoliko godina, kako stručnjaci vole da kažu, „novac je bio jeftin“, što znači da su kamatne stope na stambene kredite bile znatno niže nego danas, pa su samim tim mesečne rate bile povoljnije i kirija bi pokrivala veliki deo troška kredita.
Danas je situacija osetno drugačija. Stanovi su daleko skuplji, kamatne stope su više, a kirije ne rastu istim tempom kao pre. U mnogim slučajevima, mesečna rata kredita veća je od iznosa koji vlasnik može da dobije od zakupa.
To i dalje ne znači da ovakva investicija nema smisla, ali se povraćaj novca od nje više ne zasniva na mesečnom prihodu, već na očekivanju da će vrednost nekretnine dugoročno rasti. Zbog toga su kupci sada oprezniji pri kupovini, pregovori traju duže, odluke se donose sporije, a računica se proverava mnogo detaljnije.
Nije svaki stan podjednako „na udaru“
Kao i na svakom tržištu, postoje pobednici i gubitnici.
Najveći pritisak trenutno trpe stanovi na lokacijama gde su tokom prethodnih godina kirije rasle brže nego što je bilo održivo. To su, uglavnom, obodi gradova, odnosno periferne zone i naselja sa slabije razvijenom infrastrukturom, gde su pojedini vlasnici pokušali da iskoriste „blesak cena“ i podignu kirije iznad realnog nivoa. Ipak, balon je pukao, pa sada takve nekretnine ostaju prazne duže nego što se očekuje.
Slično važi i za starije, lošije opremljene nekretnine koje nisu renovirane ili ne nude „dodatnu vrednost“ koja se danas traži – garažu ili parking mesto, lift, centralnu ili efikasnu klimatizaciju, energetsku efikasnost, kvalitetnu stolariju, obezbeđenje u zgradi, recepciju, uređene zajedničke prostore, blizinu poslovnih centara, fakulteta ili dobrih saobraćajnih veza.
Sa druge strane, postoje segmenti tržišta koji su pokazali izuzetnu otpornost i usred trzavica. Pre svega, to su manje stambene jedinice – garsonjere i jednoiposobni stanovi. Njihova prednost je što imaju najveću bazu potencijalnih zakupaca; traže ih studenti, mladi profesionalci, parovi bez dece, zaposleni koji dolaze iz drugih gradova, ali i stranci.
Visoku popunjenost i dalje imaju i stanovi u blizini fakulteta, velikih firmi i saobraćajnih čvorišta, dok lokacije poput Vračara, šireg i užeg centra grada i pojedinih delova Novog Beograda, takoreći „same od sebe“ privlače stabilnu tražnju.
Luksuzni segment – tržište na tržištu
Iako se najveći deo tržišta izdavanja nekretnina u Srbiji trenutno suočava sa padom prinosa, uvek postoji izuzetak – luksuzne nekretnine igraju po svojim pravilima.
Kupac stana na Dedinju, Senjaku, Dorćolu ili u kvartu Beograd na vodi retko kada donosi odluku isključivo na osnovu visine kirije. Za njega je mnogo važnije pitanje koliko će ta nekretnina vredeti za petnaest ili dvadeset godina, i upravo zato luksuzni segment pokazuje veću otpornost na promene koje pogađaju ostatak tržišta.
Dodatni razlog je ograničena ponuda. Atraktivnih lokacija nema mnogo, a novih projekata na njima još manje. Kada se tome pridoda interesovanje domaćih kupaca sa većom platežnom moći, dijaspore i stranih investitora, postaje jasno zašto luksuzni segment uspeva da zadrži stabilnost čak i kada ostatak tržišta prolazi kroz buran period. Poseban primer je Beograd na vodi, koji se praktično profilisao kao zasebna investiciona oblast.
Da li kratkoročni najam menja računicu
Kada se govori o prinosima od izdavanja, često se zaboravlja da nisu svi modeli zakupa isti. Dugoročno izdavanje danas, uglavnom, donosi bruto prinos od tri do pet odsto godišnje, a kod kratkoročnog najma situacija može biti drugačija.
Stanovi koji se izdaju na dnevnom nivou, naročito na atraktivnim lokacijama, mogu ostvariti znatno veće prihode. U pojedinim slučajevima, bruto prinos prelazi čak sedam odsto godišnje. Međutim, takva zarada ne dolazi bez dodatnog angažmana. Šta to znači?
Vlasnik nije samo stanodavac koji jednom mesečno naplati kiriju, već mora da organizuje čišćenje, vođenje redovne komunikacije sa gostima, prijavu i odjavu, održavanje stana, rešavanje kvarova, marketing, fotografisanje, upravljanje rezervacijama. Zbog svega toga, kratkoročni najam se sve manje smatra pasivnom investicijom, a sve više oblikom malog biznisa (preduzetništva).
Da li će investitori početi da traže alternative?
Na razvijenijim tržištima pad prinosa često dovodi do slivanja kapitala u neke druge investicione prilike. Ipak, u Srbiji taj proces ide sporije, a nekada ga i nema, zato što su nekretnine i dalje vodeće investiciono sredstvo za očuvanje vrednosti novca.
Ipak, to ne znači da investitori zanemaruju pitanje da li je prinos od tri ili četiri odsto dovoljan za kapital vredan nekoliko stotina hiljada evra. Možda neće odustati od kupovine stanova, ali će zasigurno mnogo pažljivije birati lokaciju, tip nekretnine i trenutak kupovine.
Šta možemo očekivati u narednim godinama?
Trenutni trendovi ukazuju na to da će tržište bivati sve zrelije i zrelije. Cene kvadrata se svakako neće vratiti na pretpandemijske nivoe, ali se može očekivati blaga korekcija iz godine u godinu, posebno imajući u vidu jačanje konkurencije – novi kompleksi i masovna gradnja mogli bi stvoriti veću ponudu. Usklađivanje te ponude sa tražnjom može potencijalno oboriti cene, ali opet, pitanje je u kom segmentu tržišta, budući da se trenutno najviše grade premijum jedinice, namenjene uskom i ograničenom profilu kupaca.
Ukoliko, pak, dođe do korekcije cene kvadrata, odnosno do sporijeg rasta vrednosti nekretnina, uz postepeno prilagođavanje kirija, onda bismo mogli svedočiti povratku balansa između cena stanova i prihoda koje oni mogu da generišu. Za investiture, bi to značilo manje mogućnosti za brzu zaradu, ali i manji rizik od neprijatnih iznenađenja. Za zakupce, to bi moglo značiti stabilnije tržište i manje oscilacije cena.
Jedno je, ipak, sigurno: period u kojem je gotovo svaki stan mogao da se kupi, izda i brzo isplati – sada je praktično iza nas. Tržište nekretnina u Srbiji svakim danom sve više sazreva, posebno u domenu zakupa, a u takvim okolnostima najviše zarađuju oni koji kupuju promišljeno, ne očekujući da će im kvadrati „sami od sebe“ donositi profit.
